美國是一個(gè)移民國家，海外人士可以來美國投資或購置房產(chǎn)。雖然美國政府對外國人購買房產(chǎn)幾乎沒有任何法律上的限制，但在稅收和貸款方面卻執(zhí)行著比對待美國人更苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，并且某些高檔公寓在購房資格審查上也令不少外國購房者望而卻步。

“合作公寓”不“合作”

“一流的曼哈頓合作公寓”——這是一句在房產(chǎn)廣告中的常見用語，總會令人聯(lián)想起某個(gè)堡壘般的高檔住宅區(qū)形象，要想順利攻克那種地方不僅需要具備“不差錢”的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更要通過堆積如山的資料和令人膽怯的面試的兩面夾擊，才可將其納入名下。

在紐約的房地產(chǎn)市場，國際買家?guī)缀跽剂巳抠彿空叩娜种弧姆课蓊愋蛠碚f，無論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，美國人和外國人買房基本沒有太大的區(qū)別，但卻有一種房屋類型對國外投資人限制較多，也就是上文廣告中提到的合作公寓，由于審查嚴(yán)苛，一般外國人不會購買。

近一個(gè)世紀(jì)以來，購買合作公寓一直是在曼哈頓擁有高檔公寓的傳統(tǒng)方式，占據(jù)所有可供購買公寓數(shù)的三分之二。合作公寓由公寓公司擁有，購買合作公寓，其實(shí)是購買該公司的股份，以股東身份享有“產(chǎn)權(quán)租賃權(quán)”，并且購買合作公寓單位沒有屋契，只有一份股票證書。通常購買的公寓越大，則表明購房者在該公司擁有的股份越多。

很多合作公寓不賣給外國人，購買者需要有美國居民卡或美國公民才行。而且大多數(shù)合作公寓要求股份持有人把公寓作為他們的主要居所，雖然也允許一到兩年的轉(zhuǎn)租，但是承租人必須提交正式申請，并且通過合作公寓的董事會(類似業(yè)主委員會)的面試和資格審查。購買合作公寓必須得到董事會批準(zhǔn)。所有的潛在買房者都必須提交“董事會審批文件組合”，其中包括購房申請、個(gè)人推薦函和專業(yè)推薦函，以及詳細(xì)的收入和資產(chǎn)信息等。

在購買合作公寓之前，投資者都要進(jìn)行一個(gè)“購房申請”程序，主要目的是讓合作公寓的管理委員會對潛在購房者做一個(gè)背景調(diào)查，包括資信證明、工作背景等。這一程序主要保障現(xiàn)有單位住戶的利益，為整個(gè)居住環(huán)境和鄰里之間做好信用防線。合作公寓的購房申請一般包括面試環(huán)節(jié)，以便詢問與購房者提供的信息有關(guān)的問題。董事會在面試時(shí)可依據(jù)其公司的管理理念，甚至是董事會成員對個(gè)人生活環(huán)境的喜好而拒絕申請者。董事會可批準(zhǔn)或拒絕任何申請人，而不必說明理由。比較極端的案例包括搖滾樂隊(duì)成員被拒因?yàn)闀车洁従樱挥腥g兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至有律師被拒因?yàn)閾?dān)心其動輒起訴等。

紐約最大房地產(chǎn)公司霍爾斯特德的從業(yè)人士肖紅告訴記者，從法律層面討論，“購房申請”是這類合作公寓買賣的必經(jīng)程序之一，一旦被董事會拒絕則交易不成。投資者對購房申請難易程度的考量，不應(yīng)僅限于自己購買時(shí)通過董事會審核的幾率，也應(yīng)考慮到未來出售時(shí)該審查程序過于繁瑣困難而對潛在買家的影響。而且合作公寓不僅購買手續(xù)復(fù)雜，而且還有轉(zhuǎn)租限制(也就是說不能隨意出租給其他人)。

據(jù)美國《華爾街日報(bào)》報(bào)道，法國政府兩年前為其常駐聯(lián)合國大使德拉特在紐約市購買官邸時(shí)遭到拒絕。報(bào)道稱，德拉特相中一套市場價(jià)720萬美元的曼哈頓豪華公寓，卻遭到鄰居業(yè)主反對，理由是這處公寓可能被用于舉辦喧鬧的名流社交活動。根據(jù)公寓所屬大樓的業(yè)主委員會要求，德拉特如果入住公寓，必須確保在住所舉辦的聚會、接待等社交活動低于一定數(shù)量。這項(xiàng)交易最終由于業(yè)主委員會的反對而沒能成功。

賣房繳稅可不只是段子

從購房手續(xù)來講，所有流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機(jī)構(gòu)有提供給外國人的貸款計(jì)劃，但利率和貸款金額以及提供的材料有些不同。外國買家想要取得購房貸款，條件比美國人更加苛刻。一般來講，貸款機(jī)構(gòu)要求外國買主繳納的首付為房價(jià)的50%，大大高于美國人的20%，而且貸款利率也會比較高。現(xiàn)在美國購房貸款利率低于4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們拿到的利率會在5%甚至更高。

從稅務(wù)的角度來看，外國人買房同樣可以享受許多稅務(wù)減免政策。只要這些外國人在美國報(bào)稅，比如買房自住，申請了貸款，那么年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣；還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報(bào)稅時(shí)也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)抵扣。

外國人出售美國房產(chǎn)與美國人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%，外國人在美國購置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。但與本地人不同的是，外國人出售房產(chǎn)時(shí)需要“預(yù)扣”資本利得稅。

由于擔(dān)心外國人在美國房地產(chǎn)市場上買進(jìn)賣出，賺了差價(jià)后沒交稅就走人了，而美國稅務(wù)局無法跨國追討，美國國會早在1980年便制定了“外國人房地產(chǎn)投資稅收法”，規(guī)定“外國個(gè)人或公司在出售位于美國房地產(chǎn)時(shí)，需要繳納房款10%作為所得稅預(yù)扣款”。據(jù)肖紅介紹，近些年為打擊“炒房團(tuán)”，美國政府還大幅上調(diào)外國人在美出售房產(chǎn)時(shí)的預(yù)扣稅。根據(jù)全美房地產(chǎn)協(xié)會報(bào)告，外國人在美出售30萬美元以上房產(chǎn)，需繳納的預(yù)扣稅去年2月起從10%漲至15%，并且預(yù)扣稅是指賣房成交價(jià)的百分比，而非所賺的差額部分。

因此，在美國出售房地產(chǎn)不管是否盈利，都將被扣留成交價(jià)的10%-15%。這筆錢由買方截下，在成交后的20天內(nèi)上交國稅局。買方如果沒有依法預(yù)扣這筆稅款，房屋全額成交，會面臨1萬美元的罰款。如果外國賣主以后據(jù)實(shí)報(bào)稅(這種情況大部分是因?yàn)橘u主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款多于應(yīng)繳納的稅款)，國稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣主沒有報(bào)稅(這種情況大部分是因?yàn)橘u主發(fā)現(xiàn)預(yù)扣款還不夠繳稅)，國稅局就沒收這筆預(yù)扣款。

另外，外國人在美國的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈與稅或遺產(chǎn)稅。美國身份的居民也有這兩個(gè)稅，但每個(gè)人一生有543萬的免稅額度，夫婦的免稅額高達(dá)1086萬美元。但是外國人將美國財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈與或繼承時(shí)，免稅額只有6萬，6萬以上要繳納40%的贈與稅或遺產(chǎn)稅。

對于金額巨大的投資型房產(chǎn)，贈與稅和遺產(chǎn)稅的涉及數(shù)額可謂驚人。曾有一位投資者在曼哈頓購置了一套價(jià)值千萬美元的房產(chǎn)，不料兩年后這位房主因車禍去世，房產(chǎn)由其子繼承。根據(jù)美國法律規(guī)定，聯(lián)邦稅局需要征收40%的遺產(chǎn)稅，紐約州也要征收10%的遺產(chǎn)稅，其子無奈只好賣掉房產(chǎn)來繳稅。(駐聯(lián)合國記者 袁博)

[責(zé)任編輯：楊凡、蘇琛]

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