20日上午,濟(jì)南市國土資源局牽頭,邀請建委、規(guī)劃、地稅等部門召開關(guān)于“限地價(jià)競政府儲(chǔ)備性安置房面積”競價(jià)方式有關(guān)問題講解會(huì),對土拍實(shí)行最高限價(jià)后的相關(guān)問題進(jìn)行講解。齊魯晚報(bào)記者獲悉,開發(fā)商配建安置房,應(yīng)該均衡布局。在移交時(shí),安置房將“視同銷售”,開發(fā)商要繳納相關(guān)稅費(fèi)。其中,契稅也要由開發(fā)商承擔(dān)。

不超一梯四戶，須是全明戶型

濟(jì)南市“4·20”限購政策規(guī)定,要“設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià),當(dāng)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí),按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。”近日,濟(jì)南市確定了“限地價(jià)競政府儲(chǔ)備性安置房面積”的競價(jià)方式,8月4日的土拍將嚴(yán)格執(zhí)行這一政策。那么,配建的安置房應(yīng)該如何來建?7月20日,濟(jì)南市國土資源局召開講解會(huì),就相關(guān)問題進(jìn)行解答。

如果地塊是一并出讓的兩宗或者兩宗以上居住用地,配建安置房時(shí),原則上依據(jù)各宗地上建筑面積占比進(jìn)行分配。也就是如果是兩宗地,那么每宗地塊上都要配建一定比例的安置房。

根據(jù)規(guī)定,開發(fā)商配建的安置房應(yīng)按規(guī)劃要求與商品房均衡布局；相對集中建設(shè),原則上按照整棟整單元整片提供,個(gè)別因設(shè)計(jì)戶型限制可分散建設(shè)。另外,國土局對配建政府儲(chǔ)備性安置房各套型占比及具體數(shù)量進(jìn)行了要求,對于不足整套的,按照整套面積提供。

開發(fā)商配建安置房的標(biāo)準(zhǔn)要求也很高,不能隨便應(yīng)付。按照規(guī)定,規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與宗地內(nèi)其他商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相同。濟(jì)南市國土局相關(guān)人士解釋道,安置房的標(biāo)準(zhǔn)是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)取其高。“商品房標(biāo)準(zhǔn)和政府規(guī)定的安置房標(biāo)準(zhǔn),這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)選擇最高的。比如,如果商品房擬建設(shè)層高是2.9米,政府規(guī)定是3.2米,那么安置房要按照3.2米來配建。”濟(jì)南市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“原則上安置房不超過一梯四戶,全明戶型,光照不足的居住式公寓不能做安置房。不允許開發(fā)商用雙重標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),不準(zhǔn)拉高排低。比如將安置房都放到33層的高層上,商品房建成聯(lián)排別墅等。”濟(jì)南市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道。

安置房交付后,開發(fā)商也不是完全就撤出了,而是應(yīng)該進(jìn)行維護(hù)報(bào)修服務(wù),物業(yè)管理也要統(tǒng)一納入進(jìn)來。

安置房商品房同步建，延誤要交違約金

根據(jù)濟(jì)南市國土資源局的規(guī)定,如果地塊內(nèi)要配建安置房,開發(fā)商須在土地成交后10日內(nèi)與有關(guān)部門簽訂《政府儲(chǔ)備性安置房建設(shè)移交協(xié)議》,并持協(xié)議與國土局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

根據(jù)規(guī)定,開發(fā)商配建的安置房要與本宗地內(nèi)商品房同步規(guī)劃、同步開發(fā)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收,并于土地移交后三年內(nèi)將符合交付條件(即已取得濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》為準(zhǔn))的安置房交付給甲方(或有關(guān)部門)。

也就是說,開發(fā)商先建設(shè)商品房,對安置房進(jìn)行拖延建設(shè),也是行不通的。如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因,造成工程進(jìn)度延誤,未按協(xié)議完成安置房移交工作,應(yīng)該按照移交協(xié)議約定向管理主體支付違約金。唐冶地塊規(guī)定,逾期一天應(yīng)按照土地出讓總價(jià)款的萬分之五承擔(dān)違約責(zé)任；賠償其他損失(包含但不限于因逾期交付安置房,拆遷安置居民的超期過度費(fèi)等),并將其列入黑名單。

無償移交視同銷售，開發(fā)商要繳相關(guān)稅費(fèi)

安置房建成后,開發(fā)商要將產(chǎn)權(quán)移交給政府。雖然是無償移交,但是配建的安置房在首次登記過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)均由建設(shè)單位繳納。

“建設(shè)單位將配建安置房無償移交市區(qū)管理主體時(shí),將視同銷售用房,須依據(jù)有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。稅費(fèi)主要涉及契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”濟(jì)南市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。值得注意的是,契稅一般是由購房者來承擔(dān)的,但是配建安置房的契稅也由開發(fā)商來承擔(dān)。據(jù)悉,稅費(fèi)的繳納依據(jù),根據(jù)小區(qū)的房價(jià)或者周邊的房價(jià)來定。

萬科地產(chǎn)的工作人員對稅費(fèi)問題進(jìn)行了詳細(xì)的核算,測算得出的結(jié)果是,安置房對于開發(fā)商來說,是個(gè)不小的壓力。

除了稅費(fèi)外,資產(chǎn)方面,政府儲(chǔ)備安置房面積計(jì)入計(jì)容建面,實(shí)際可售面積減少。產(chǎn)品方面,安置房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及排布影響可售產(chǎn)品排布。

濟(jì)南市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,該政策對項(xiàng)目的營收、利潤、成本等都有很大的影響,安置房采取一次性報(bào)價(jià)方式,可以倒逼開發(fā)企業(yè)提前算好賬,避免個(gè)別開發(fā)企業(yè)采取“只比對方多一手”的非理性競價(jià)方式,讓開發(fā)商回歸理性拿地。“希望開發(fā)商能夠提前做好測算和準(zhǔn)備。”

濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委的相關(guān)人士也表示,目前政府對新房售價(jià)實(shí)行指導(dǎo),因此希望開發(fā)商能結(jié)合自身情況,合理拿地。

（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 見習(xí)記者 趙夏曄）

[責(zé)任編輯：楊凡、韓薇]

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