12個(gè)一線、新一線城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，中國(guó)將進(jìn)入租房時(shí)代。房?jī)r(jià)之后，現(xiàn)在我們得增加一個(gè)關(guān)注點(diǎn)——房租。今天我們對(duì)房租話題來(lái)一次預(yù)熱，統(tǒng)計(jì)了大城市的租收比。其實(shí)，對(duì)投資而言租售比是一個(gè)更重要的數(shù)據(jù)，智谷隨后就會(huì)奉上100城租金回報(bào)率分析報(bào)告，敬請(qǐng)期待。

在《歡樂(lè)頌》中，租客三姐妹樊勝美、邱瑩瑩、關(guān)雎?tīng)栐谏虾５摹案邫n小區(qū)”歡樂(lè)頌租了一套三房?jī)蓮d。

邱瑩瑩，普通職員，來(lái)自小城市，在上海剛工作一兩年，沒(méi)有心眼，也沒(méi)有錢。而關(guān)雎?tīng)栕鳛閼?yīng)屆畢業(yè)生職場(chǎng)新鮮人，情況跟邱瑩瑩差不多。

（《歡樂(lè)頌》劇照）

同樣為生計(jì)和家煩惱的樊勝美，雖是主管，月入過(guò)萬(wàn)，但公司不漲薪、常年租房對(duì)樊大姐來(lái)說(shuō)也缺少安全感。

知乎上，熱心網(wǎng)友給邱瑩瑩樊勝美們算了筆賬，

這是租房三姐妹平攤下來(lái)的房租。按照已知邱瑩瑩和樊勝美的收入來(lái)算，邱瑩瑩的租收比高達(dá)70%，樊勝美則是28%。但考慮到她的悲慘身世，所剩的收入仍無(wú)法撐起樊大姐對(duì)好生活的需求。

看到這個(gè)比值，是不是有點(diǎn)感觸？每個(gè)月固定的點(diǎn)兒，在大城市租房的你跟歡樂(lè)頌租房三姐妹一樣，都要拿出收入中可觀的一部分交給那位萬(wàn)年債主，房東桑。

從此，發(fā)薪水的日子喜憂參半。開(kāi)心是因?yàn)橛侄嗔艘还P可以支配的money，而傷心的是這其中的XX%是替別人賺的。

我們?yōu)檎谧夥康哪闼阋还P租房賬。在北京，這個(gè)XX可以高達(dá)54%，上海和廣州是45%，深圳則是48%。，

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)

房?jī)r(jià)年年上漲，漲幅驚人，過(guò)去你可能只是望價(jià)興嘆——實(shí)在買不起！但現(xiàn)在，一個(gè)更嚴(yán)峻的事實(shí)擺在面前——啊，我可能也租不起房了？

來(lái)具體看看情況，這件事情其實(shí)也沒(méi)想象的那么糟。

01

別以為你在背負(fù)高租金，其實(shí)你是在購(gòu)買好資源

日劇《東京女子圖鑒》里，來(lái)自日本東北鄉(xiāng)下的女主角在拿到東京的工作offer后，興奮之余迫不及待地跑到了東京的富人區(qū)看房。環(huán)境雖好，但女主在得知價(jià)格后便泄了氣，身旁的中介提醒她， “你的工資是多少？房租再貴也最好不要超過(guò)工資的三分之一。”

（《東京女子圖鑒》劇照）

這個(gè)比例早已在國(guó)外明確了。美國(guó)住房及城市發(fā)展部就正式將一個(gè)家庭/個(gè)人租金開(kāi)銷超過(guò)30%的可支配收入定義為成本負(fù)擔(dān)（cost burdened）。這個(gè)指標(biāo)在國(guó)內(nèi)也通用，租金少于可支配收入的30%，才被認(rèn)為有余錢安排好生活的其他方面，也才夠得上央視最喜歡問(wèn)的那句“你幸福嗎”。

此前在《凈增3565萬(wàn)，他們流向哪里？史詩(shī)級(jí)人口變遷正在重塑中國(guó)》一文中，智谷趨勢(shì)就人口數(shù)據(jù)觀測(cè)出近幾年人們前赴后繼涌入的城市，其中包括北上廣深、天津、佛山等。

而外來(lái)人口的迅速增加會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)，今天我們來(lái)看看這些人口凈增城市平均租金如何。

（2009-2016年人口凈增最多城市）

*這里的租金是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積——36.6平方米，乘以各城市總平均租金得來(lái)。城市不同地段租金差異巨大，但該因素不在本文分析框架內(nèi)。（下同）

看來(lái)沒(méi)有想象中的租金上漲火爆。相較之下，一些城市的租金反而還算的上“便宜”。北上廣深毫無(wú)疑問(wèn)得貴（也最多人去），而天津到武漢屬于突破1K/月的中檔價(jià)位，成都佛山和重慶就屬于租金對(duì)租客比較友好的了。

但光看這幾個(gè)城市的情況還不足以得出有概括性的結(jié)論，所以我們又加入了16座城市來(lái)做租金對(duì)比。可以看出，人口流入比較多的城市租金也比同檔位的其他城市更貴。

（26城按租金排名）

這些租金高的城市中，有幾個(gè)城市的城鎮(zhèn)人口人均可支配收入并不高，比如，大連和廈門。這就關(guān)乎到第二個(gè)重要數(shù)據(jù)：租金收入比。

我們將比值高于45%定義為房租超高負(fù)擔(dān)，30%~45%的租金收入比分類為較高負(fù)擔(dān)，25%~30%則為正常水平，低于25%比值的城市則是房租低負(fù)擔(dān)。

再來(lái)看看26座城市的租房客們，誰(shuí)的生活比較苦逼。

（26城按租金收入比值排名）

毋庸置疑，北京問(wèn)鼎租金收入比值最高城市。看來(lái)北京的生活著實(shí)不易，也難怪有這樣的感慨：“北京，有2000萬(wàn)人假裝在生活”。

不過(guò)北京除了房?jī)r(jià)，其他生活方面的開(kāi)銷彈性較大，加之北京工資水平也比國(guó)內(nèi)其他城市更高，多少中和了一些生活上的負(fù)擔(dān)。

相比北京，深圳的租金收入比值較低，但這是由于租金與收入都不及北京的情況得來(lái)的。不過(guò)，深圳擁有多個(gè)未來(lái)感很強(qiáng)的科技企業(yè)，從而加大了深圳工資的上升空間，另外深圳的年輕消費(fèi)文化旺盛、包容性高，就算房租高依舊吸引來(lái)自各地的年輕人。

在深圳租房奮斗，就是痛并快樂(lè)著。

值得注意的是，所有一線城市都進(jìn)入了“超高房租負(fù)擔(dān)”的階層。

這也說(shuō)明，當(dāng)下，一線城市的房租對(duì)于平均收入水平的人而言卻已偏高。以房?jī)r(jià)帶動(dòng)租金的情況明顯，而且越發(fā)達(dá)的城市越有這個(gè)跡象。

有人提到“占坑”理論，就所謂在一線城市占了個(gè)坑你就將享受到一線城市的待遇，在二線城市占坑，則只能享受到二線的待遇。對(duì)于在如北上廣深這類資源集中的一線城市生活的租房客而言，租金高生活苦可以忍一忍，因?yàn)樽罱K拿到的戶口帶來(lái)了更好的醫(yī)療、社會(huì)福利、工作資源。

所以，看看這個(gè)比例，做去留的選擇：也兩難，也容易。最主要看你在乎啥。

另外，一個(gè)二線城市也進(jìn)入了這個(gè)檔位——哈爾濱（45%），乍看有點(diǎn)想不通。其實(shí)，哈爾濱近兩年是東北人口流入最大的城市，重回人口千萬(wàn)級(jí)行列。如此看來(lái)，哈爾濱租金水平與天津、武漢、鄭州相當(dāng)，也就不那么令人警察了。不過(guò)，相比重慶平均租金866元/月的水平，在哈爾濱租房的小伙伴們是否心情很復(fù)雜。

02

城市中各區(qū)租金如何分布？找到適合你收入的租金區(qū)

但是就算平均租金再貴的城市，還是有些地方能讓你的租收比在30%左右。到底哪個(gè)區(qū)拉高了整體水平，哪個(gè)區(qū)又比較抵？

我們選擇了10座核心城市，進(jìn)一步做了個(gè)統(tǒng)計(jì)。

1. 北京

（2017年7月北京各行政區(qū)人均租金）

北京越往市中心約租不起，所以很多家庭收入不高的人都會(huì)盡量往外跑。身邊有個(gè)小伙伴，在北京南站租房，工作地點(diǎn)卻在來(lái)廣營(yíng)，每天1小時(shí)從十四號(hào)線這一頭坐到那一頭。一小時(shí)的車程，對(duì)于租房客而言再平常不過(guò)。

以順義區(qū)為例，一些租房網(wǎng)站在順義區(qū)布局了許多產(chǎn)品，為奧林匹克公園以及望京工作的人提供租房方案。不過(guò)，順義的人均租金也達(dá)到2080元/月，可以說(shuō)跟其他地區(qū)均價(jià)比，已經(jīng)十分高昂了。

2. 上海

（2017年7月上海各行政區(qū)人均租金）

上海租金最貴的當(dāng)屬靜安、長(zhǎng)寧、黃埔和徐匯，但平均價(jià)位皆在北京之下。但因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)高度集中，地鐵2號(hào)線被擠爆就是常有的事：早晚高峰實(shí)在是太恐怖了！

看朋友在票圈里的分享，每天坐車早上從嘉定到陸家嘴的她，有一次不幸碰上2號(hào)地鐵故障，整個(gè)月臺(tái)+電梯/樓梯+樓上進(jìn)站口，被擠得水泄不通...

一條線撐起了租房客通勤的唯一通道，也撐起了上海的租金。

3. 廣州

（2017年7月廣州各行政區(qū)人均租金）

廣州的租金，相比于上面兩家，真的是業(yè)內(nèi)良心。租金均價(jià)最高的越秀區(qū)也僅有2105元/月，跟北京順義區(qū)、上海閔行區(qū)均價(jià)相當(dāng)。

擁有廣州CBD的天河區(qū)次之，但這兩個(gè)區(qū)是廣州唯二人均租金超過(guò)2000的地區(qū)。海珠、荔灣、番禺區(qū)的租金相對(duì)低廉，也就成為了年輕人租房的首選。有許多人工作可能在越秀、天河區(qū)，而租房則在荔灣、番禺。

4. 深圳

（2017年7月深圳各行政區(qū)人均租金）

相比于上一年，深圳這年的房租全面下跌。租金最高的福田區(qū)下跌為2.07%，這主要是市場(chǎng)需求未達(dá)放租量的供需不均所導(dǎo)致。

從房租價(jià)格來(lái)看，深圳的房租均價(jià)比上海、北京略低，原因之一可能是產(chǎn)業(yè)差別：北上資源集中，作為中國(guó)政治和經(jīng)濟(jì)中心承載了很多功能性配置，而深圳則以科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)為主，又作為后起之秀，在人口福利、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)上擁有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

5. 天津

（2017年7月天津各行政區(qū)人均租金）

天津的租金相比于北京就真的是很便宜了。最貴的和平區(qū)只相當(dāng)于北京的大興區(qū)，比門頭溝區(qū)、順義區(qū)便宜許多。

網(wǎng)上偶有傳聞“雙城生活”的，不知除了在天津買房到北京上班的上班族外，是否也有天津租房北京上班的情況？

6. 重慶

（2017年7月重慶各行政區(qū)人均租金）

重慶地處中國(guó)中西部，是中西部地區(qū)的熱門城市。重慶可謂是二線發(fā)達(dá)城市中，人均租金最友好的城市了，僅為866元/月。而其最高租金所在地是江北區(qū)，最低則在大渡口區(qū)。重慶的租房收入比約為31%，生活水平還是相對(duì)不錯(cuò)的。

7. 杭州

（2017年7月杭州各行政區(qū)人均租金）

杭州租金整體而言是所有城市里上漲得最厲害的了。翻翻這段時(shí)間的報(bào)道，還在漲。

阿里巴巴總部在杭州，看它運(yùn)轉(zhuǎn)得順風(fēng)順?biāo)贾莩鞘酗L(fēng)水絕對(duì)是好的。有了阿里巴巴，帶動(dòng)了杭州的經(jīng)濟(jì)，而去年的G20在杭州舉行，又帶動(dòng)了杭州的旅游業(yè)和房地產(chǎn)。這一個(gè)個(gè)因素，都為杭州的房市推波助瀾。不知在杭州的小伙伴們，是否覺(jué)得租金值得這么漲？

8. 蘇州

（2017年7月蘇州各行政區(qū)人均租金）

蘇州也是房租較友好的地方，不過(guò)雖然它的房租與重慶價(jià)位相當(dāng)，但租金收入比卻低到19%，這得益于蘇州人民平均工資高。而在價(jià)位上，工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的租金最高，都是蘇州的工業(yè)相對(duì)集中的地區(qū)，也反映出蘇州作為工業(yè)導(dǎo)向城市的布局特點(diǎn)。

9. 武漢

（2017年7月武漢各行政區(qū)人均租金）

武漢的房?jī)r(jià)從各區(qū)來(lái)看也趨于友好。武漢今年以來(lái)一直在招攬人才，為了留住武漢各大高校的人才，政府算是絞盡腦汁。而武漢的房租情況也在助推這一政策的實(shí)施。武漢的租金收入比為32%，在正常范圍內(nèi)，最高租金地段是漢陽(yáng)區(qū)，這對(duì)于在武漢工作的工薪階層而言也是可以負(fù)擔(dān)的價(jià)位。

10. 鄭州

（2017年7月鄭州各行政區(qū)人均租金）

鄭州房租整體來(lái)看是呈現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，但降幅都不算高，比較穩(wěn)定。人均租金過(guò)千的區(qū)域是鄭東新區(qū)和金水區(qū)。

03

看完這些數(shù)據(jù)，你覺(jué)得租房難嗎？

在熙熙攘攘的城市中，你可能只需要一個(gè)十幾平方米小房間，就能給足你獨(dú)處的安全感。而選擇在哪住，離公司遠(yuǎn)或近，很大程度地取決于房租的價(jià)格和房子的地段。

無(wú)論你是想在這個(gè)城市短暫落腳，還是想抓住一線城市的資源落戶定居，又或者是想換個(gè)城市換種心情，如何制定房產(chǎn)配置戰(zhàn)略都是你必須考慮的問(wèn)題，所以，合理安排，量力而行。

目前國(guó)內(nèi)的投資客買房并不是為了當(dāng)包租婆包租公，而是坐等炒房族將房?jī)r(jià)炒上天。但是，這個(gè)現(xiàn)狀正在改變。

從租金收入比不能看出的，是國(guó)內(nèi)租金和房?jī)r(jià)的差異。而這個(gè)差異，則告訴租房客們一個(gè)壞消息：房?jī)r(jià)會(huì)下跌，租金會(huì)上漲。

近年來(lái)的各路政策、市場(chǎng)釋放的信息都在提醒投資者要更加精明地布局自己的投資戰(zhàn)線，不能一腦熱地說(shuō)哪里好就往哪個(gè)城市跑。現(xiàn)在除了房?jī)r(jià)，房租也成為了必須考慮的要素。

我們?cè)帽鄙蠌V深的租金回報(bào)率跟國(guó)際大都市進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)這四座中國(guó)大都市的排名還真低。

來(lái)，看一下這種低存在感↓↓↓

租金回報(bào)率是決定你的投資在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)回本的關(guān)鍵指標(biāo)，我們也將在后續(xù)推出中國(guó)100城租金回報(bào)率分析，精確到每個(gè)城市的行政區(qū)，用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)告訴你，目前中國(guó)房租房?jī)r(jià)的關(guān)系，以及背后的大趨勢(shì)。

[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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