從22日起，新一輪調(diào)控風(fēng)暴來襲，國內(nèi)兩天內(nèi)七個(gè)城市調(diào)控政策加碼，其中六城直指限售。濟(jì)南早已實(shí)施限售政策，不過調(diào)控仍有加碼空間。未來，濟(jì)南樓市或?qū)⒓訌?qiáng)整治市場秩序和調(diào)整土地政策。

限售政策得到肯定各地逐漸推廣

22日至23日，重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊發(fā)布限售的樓市新政，西安雖然沒有直指限售，但也把調(diào)控矛頭對(duì)準(zhǔn)了銷售緩解，商品住房調(diào)價(jià)前需向物價(jià)部門申報(bào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次此類城市的限售政策來看，一個(gè)特點(diǎn)是出臺(tái)的密集性，包括重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺(tái)或升級(jí)的行列，充分體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于限售政策落實(shí)的肯定，所以各地會(huì)逐漸推廣此類模式。

事實(shí)上，自今年3月廈門市出臺(tái)首個(gè)限售政策后，限售陣營不斷擴(kuò)圍，年內(nèi)成都、福州、青島等近40個(gè)城市紛紛宣布新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2年-10年之間。這種一定時(shí)間內(nèi)凍結(jié)房子流動(dòng)性的限售政策被視為圍堵炒房的一記調(diào)控“大招”。

今年8月份，中國15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比全線“止?jié)q”，這是三年來的首次，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控開始顯效。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，此番多個(gè)城市密集加碼很可能是，針對(duì)房價(jià)依然上漲的次熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控。

既可以去庫存又可以控房價(jià)

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是模仿限購的版本，逐漸收緊。從部分城市的限售周期來看，從過去的兩年升級(jí)為三年，充分體現(xiàn)了當(dāng)前類似限售較好的管控思路，即逐漸地根據(jù)樓市狀況來進(jìn)行升級(jí)。

從限售城市的特點(diǎn)來看，很多屬于當(dāng)前省會(huì)城市中的二類城市，即非一類城市。

此類城市的特點(diǎn)在于，限購政策推行的時(shí)間較晚，部分甚至沒有限購政策。所以在當(dāng)前各類外溢效應(yīng)比較明顯的情況下，類似的城市需要對(duì)持續(xù)上漲的房價(jià)進(jìn)行管控。

之所以更加強(qiáng)調(diào)限售而不是限購，也是因?yàn)榇祟惓鞘卸喟胧侨齑婧涂胤績r(jià)并軌的城市，所以通過限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。

從后續(xù)市場和政策走勢來看，實(shí)際上類似的限售政策更多地體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管控新思路，即后續(xù)房地產(chǎn)交易中對(duì)于房屋流動(dòng)性會(huì)進(jìn)行管制，從而讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實(shí)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，從這個(gè)角度看，后續(xù)對(duì)于一些炒房的需求會(huì)有較大的遏制，也會(huì)使得住房持有的現(xiàn)象更加理性，這也體現(xiàn)了當(dāng)前住房市場的長效機(jī)制正逐漸確立，甚至可以認(rèn)為限售政策和此前的租賃政策或都有可能成為長效機(jī)制中的核心管控技術(shù)。

濟(jì)南購房人預(yù)期不低，與土拍升溫有關(guān)

在這一輪新政中，六個(gè)城市政策直指限售，不過這幾個(gè)城市的新政政策，對(duì)濟(jì)南來說并不新鮮，之前的調(diào)控也已經(jīng)涉及。

濟(jì)南4·19限購中明確提到限售政策：限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。對(duì)于新房來說，買房后一般要交房后才能下證，交易周期大大增加了，對(duì)投機(jī)炒房客是一個(gè)打擊。

“濟(jì)南應(yīng)該也在儲(chǔ)備相關(guān)政策，不過‘4·19’限購令的政策已經(jīng)較為全面，即使出臺(tái)新政策，也很大可能只是對(duì)之前的強(qiáng)化和補(bǔ)充。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。如果濟(jì)南調(diào)控也進(jìn)一步加碼，很可能會(huì)涉及房地產(chǎn)市場整治、打擊開發(fā)商饑餓營銷等方面，另外，國家正在提倡的共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉等政策也可能會(huì)落地。

不過，雖然在商品房買賣方面目前的限購政策已經(jīng)較為完善，但是業(yè)內(nèi)人士稱，土拍政策仍有調(diào)整的空間。“雖然濟(jì)南的限購政策已經(jīng)很嚴(yán)厲，市場庫存量也在逐漸改善，但是購房人的預(yù)期依然沒有打壓下去，這與土拍升溫有關(guān)，每次土拍都會(huì)造成購房人的恐慌，下一步濟(jì)南應(yīng)該著重考慮這一方面，讓土拍市場回復(fù)平穩(wěn)。”該人士稱。

今年濟(jì)南的土拍政策也在調(diào)整，開始競基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競自持面積，都是在促進(jìn)開發(fā)商理性拿地。

在新一輪調(diào)控風(fēng)暴刮起之前，濟(jì)南房貸利率已經(jīng)在逐漸上調(diào)，目前首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)難以尋覓二套房利率上浮30%也很正常，更重要的是，房貸額度投放也被控制，買房貸款的放款很難。業(yè)內(nèi)人士稱，銀行貸款利率的調(diào)整對(duì)樓市影響很大，濟(jì)南樓市正在發(fā)生變化。

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 采訪整理

七城調(diào)控政策

重慶：新購房兩年內(nèi)不得交易

重慶市國土房管局22日的通知稱，凡在重慶主城區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。

南昌：新交易住宅兩年后方可轉(zhuǎn)讓

23日起，在全市(含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

南寧：法人單位購買二套及以上住房限售兩年

南寧住管局22日稱，企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)(不含武鳴區(qū))購買第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

西安：商品住房調(diào)價(jià)前要申報(bào)

西安物價(jià)局22日發(fā)布通知稱，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房價(jià)格申報(bào)。

長沙：商品房限售三年

長沙市住建委23日凌晨發(fā)布通知稱，在本市購買的商品房(含二手房，下同)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年方可上市交易。本通知實(shí)施后辦理的本市個(gè)人家庭戶和集體戶個(gè)人，且在本市無房的，限購1套商品住房。

貴陽：購買新建商品住房三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

9月23日零時(shí)起，凡在貴陽市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。官方還將加強(qiáng)二手房市場管理，加快培育和發(fā)展住房租賃市場等。

石家莊：新購住房五年內(nèi)不得上市交易

石家莊市人民政府23日發(fā)文稱，自發(fā)文之日起新購的住房(含新建商品住房和二手房)五年內(nèi)不得上市交易。

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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