昔日的高檔宜居社區(qū)近幾年卻因管理混亂頻遭吐槽。今年以來，忍無可忍的魯能康橋業(yè)主走上物業(yè)管理“自我革新”之路。然而，讓他們始料未及的是，從業(yè)委會(huì)籌備組遭圍攻、新舊業(yè)委會(huì)交接遇阻，到業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)、招標(biāo)小組因業(yè)主質(zhì)疑解散，這一路走來竟如此坎坷。12月24日，魯能康橋小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)成立第145天，小區(qū)秩序不僅沒有絲毫改善，反而越發(fā)混亂了。4個(gè)多月前，新一屆業(yè)委會(huì)成立;3個(gè)多月前，新老業(yè)委會(huì)交接;1個(gè)多月前，業(yè)主大會(huì)同意解聘老物業(yè)公司……每一次推進(jìn)都是障礙重重，卻并未換來預(yù)期效果。這樣的局面，是業(yè)委會(huì)主任張連杰與1700多戶業(yè)主始料未及的。

思變

芳華逝去的“中國(guó)名盤”

小橋，流水，游泳池;綠色，智能，電氣化……如今，已經(jīng)很少有魯能康橋的業(yè)主會(huì)將如此場(chǎng)景與自家小區(qū)聯(lián)系在一起。然而，這樣宜居的環(huán)境曾經(jīng)的確是康橋人的切身感受。

魯能康橋一期項(xiàng)目建成于2002年。業(yè)主們稱，這是濟(jì)南最早的帶電梯小高層之一，取暖、做飯全部用電做能源，在集中供暖尚不普遍、大部分居民還在用煤氣罐的時(shí)代，該小區(qū)以“電氣化”聞名一時(shí)。小區(qū)綠化也很好，“很有小橋流水的感覺”，設(shè)計(jì)思路很有前瞻性，在當(dāng)時(shí)就配有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，還建有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，“倡導(dǎo)綠色科技生活，打造高檔生活體驗(yàn)”。

記者檢索到的一份資料印證了業(yè)主們的說法。這份關(guān)于魯能康橋的介紹中稱，小區(qū)內(nèi)綠化率45%，配套康樂設(shè)施、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房，運(yùn)用電能做飯，實(shí)現(xiàn)完全無火烹調(diào)，智能化供電、供暖。作為濟(jì)南高品位小區(qū)的典范，被評(píng)為十大“中國(guó)名盤”之一。

現(xiàn)在，一切都不一樣了。多位業(yè)主告訴記者，不僅游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)早已不見蹤影，大片的綠地也被改成停車位，管理混亂，入室盜竊事件頻發(fā)，監(jiān)控?cái)z像頭大量損壞，原本領(lǐng)先其他小區(qū)的樓宇對(duì)講系統(tǒng)，幾乎沒有一個(gè)是好的，“一個(gè)樓道一天能貼十幾個(gè)小廣告”。業(yè)主聞先生表示，入住12年來，他親眼目睹了小區(qū)從宜居到混亂的過程，“就像買了一只失敗的股票，連跌12年。”

小區(qū)居民還說，小區(qū)原本設(shè)置的車位配比高達(dá)1:1.3，這在目前也算高的，而且后來又改建了不少車位，但業(yè)主們停車仍然非常困難，其中一個(gè)原因是，不少小區(qū)外的車向物業(yè)公司交費(fèi)后停進(jìn)小區(qū)。這些年來，公共空間出租的費(fèi)用，以及車位費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，物業(yè)從未公示過收支情況。

在記者收到的一份“關(guān)于濟(jì)南市魯能康橋小區(qū)物業(yè)問題的反映”中，業(yè)主將該小區(qū)描述為，“10多年來，已經(jīng)從昔日的中國(guó)名盤退化到破爛不堪、小廣告滿天飛、盜竊頻發(fā)、車輛隨意停放穿行、居民極度沒有安全感的落后小區(qū)，居民怨聲載道，問題已經(jīng)到了十分嚴(yán)重的地步。”

破局

艱難“上位”的新業(yè)委會(huì)

業(yè)主們把小區(qū)混亂的主要原因和責(zé)任歸結(jié)到物業(yè)服務(wù)上。

據(jù)業(yè)主肖先生等人回憶，小區(qū)一至三期業(yè)主于2003年初至2005年期間入住。最初為小區(qū)提供服務(wù)的是開發(fā)商下屬的魯源物業(yè)。2006年前后，開發(fā)商內(nèi)部規(guī)定，不允許物業(yè)公司為自己開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，魯源物業(yè)撤出，明德物業(yè)接手。明德物業(yè)公司具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，口碑比較好，初期的管理和服務(wù)比較到位。“然而，大約一年多以后，情況急轉(zhuǎn)直下，最終到了目前的狀況。”

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，與物業(yè)公司簽訂或解除合同，必須通過業(yè)主委員會(huì)。

前一段時(shí)間，業(yè)主們看到了一份業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同。該合同簽訂于2017年1月1日，上面明確顯示為“續(xù)約”。雙方約定，由物業(yè)公司為該小區(qū)提供2年服務(wù)，文末分別蓋有“康橋業(yè)委會(huì)”和“濟(jì)南安捷信物業(yè)管理有限公司”的公章，但代表人簽字部分均為空白。

“‘續(xù)約’說明上一個(gè)合同期就是這家安捷信物業(yè)公司在提供服務(wù)”，肖先生表示，安捷信物業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示，該公司成立于2015年9月，但在此之前多年，該公司的工作人員就已經(jīng)在小區(qū)物業(yè)上班了。業(yè)主們懷疑，在注冊(cè)之前，這家物業(yè)公司早已“借殼”進(jìn)入小區(qū)。

按照相關(guān)規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。每屆業(yè)委會(huì)成員任期5年，目前，魯能康橋小區(qū)已是第二屆業(yè)委會(huì)。但多位業(yè)主稱，他們從來沒有為選舉業(yè)委會(huì)成員投過票或簽過字，也從來不知道誰是業(yè)委會(huì)成員。

此外，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，上屆業(yè)委會(huì)應(yīng)于今年3月屆滿到期。按照規(guī)定，應(yīng)該于到期前兩個(gè)月公示告知全體業(yè)主，以便籌備選舉新一屆委員。但直到4月，小區(qū)業(yè)主也未收到任何信息。為此，業(yè)主聯(lián)名向緯北路街道辦事處進(jìn)行了反映。在街道辦事處責(zé)成督促下，4月底成立了魯能康橋小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆籌備組。有業(yè)主猜測(cè)，如果不是“聯(lián)名上書”到街道辦事處，這一屆業(yè)委會(huì)又會(huì)在不知不覺中成立。

5月，經(jīng)過業(yè)主代表推舉，業(yè)主們選出了幾位新的業(yè)委會(huì)委員。但很快，康橋居委會(huì)接到反映稱，新的業(yè)委會(huì)未經(jīng)過全體業(yè)主選舉，程序不合法。在由多位業(yè)主簽名后遞交到有關(guān)部門的一份材料中描述了這樣一幕：6月10日下午，街道辦事處、片警、法律工作者、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)換屆籌備組與“極小部分對(duì)選舉過程有異議的業(yè)主代表”召開質(zhì)疑解答會(huì)。會(huì)后，居委會(huì)、街道辦事處工作人員離開會(huì)場(chǎng)，二三十名不明身份的人沖入現(xiàn)場(chǎng)，將幾名籌備組成員圍堵在會(huì)議室內(nèi)，并進(jìn)行威脅、謾罵、推搡，叫囂：誰再出來干籌備組，就弄死誰!”最終，被圍攻的籌備組人員選擇了報(bào)警。

此后，籌備組按照相關(guān)法規(guī)要求，于8月2日選出新的業(yè)委會(huì)成員，張連杰被推選為業(yè)委會(huì)主任。此時(shí)，距上一屆業(yè)委會(huì)屆滿已過了5個(gè)月。

交鋒

“解聘”物業(yè)的業(yè)主大會(huì)

新老業(yè)委會(huì)的交接，成為新一屆業(yè)委會(huì)面臨的首個(gè)挑戰(zhàn)。

據(jù)業(yè)主們反映，上一屆業(yè)委會(huì)對(duì)于交接工作并不配合。無奈之下，他們?cè)俅蜗蚪值擂k事處求援。

一份緯北路街道辦事處于9月14日下發(fā)的業(yè)主委員會(huì)限期交接通知單顯示：魯能康橋小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)屆期已滿，第三屆業(yè)委會(huì)已經(jīng)換屆產(chǎn)生并在天橋區(qū)房管局登記備案。之后，街道辦事處指令康橋社區(qū)居委會(huì)協(xié)助聯(lián)絡(luò)第二、三屆業(yè)委會(huì)辦理交接手續(xù)，因雙方原因，至今尚未辦結(jié)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，限兩屆業(yè)委會(huì)兩日內(nèi)辦理交接事宜，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助、督促交接工作。

這份通知單收到了效果。業(yè)主們稱，在居委會(huì)的協(xié)調(diào)下，老業(yè)委會(huì)隨即進(jìn)行了交接，但“只給了一些沒什么用的規(guī)章制度之類的”。對(duì)于業(yè)主們普遍比較關(guān)注的財(cái)務(wù)問題，相關(guān)人員稱，“老業(yè)委會(huì)沒有財(cái)務(wù)，不存在交接問題。”

業(yè)主們對(duì)此并不認(rèn)可。業(yè)主姜先生向記者提供的一份收據(jù)上顯示，2015年8月7日，姜先生交納“代收暖氣初裝費(fèi)”34510元，收款單位位置蓋的正是魯能康橋業(yè)主委員會(huì)的印章。而在另一份2006年魯能康橋居委會(huì)和明德物業(yè)簽訂的合同上，明確顯示，“在乙方收取小區(qū)已入住居戶物業(yè)費(fèi)85%的前提下，另分配給甲方已收取物業(yè)費(fèi)款的5%，由甲方進(jìn)行支配。”一位居民表示，從那時(shí)業(yè)委會(huì)就參與分成，但現(xiàn)在拒不承認(rèn)，業(yè)主們也沒什么辦法。

針對(duì)業(yè)主們的種種說法，記者試圖聯(lián)系一位老業(yè)委會(huì)成員，最終未果。此后，記者又多次聯(lián)系安捷信物業(yè)公司，截至發(fā)稿，同樣未獲回復(fù)。

對(duì)于新一屆業(yè)委會(huì)來說，另一個(gè)事關(guān)小區(qū)1700多戶業(yè)主利益的挑戰(zhàn)是解聘濟(jì)南安捷信物業(yè)管理有限公司。

經(jīng)過幾個(gè)月的準(zhǔn)備和廣泛告知后，11月4日，業(yè)委會(huì)組織召開魯能康橋小區(qū)業(yè)主大會(huì)，就是否“解聘濟(jì)南安捷信物業(yè)管理有限公司，重新公開招標(biāo)選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司”的議題進(jìn)行投票表決。

這次大會(huì)得到了業(yè)主廣泛響應(yīng)。當(dāng)天的會(huì)議室里，有人給義務(wù)幫忙收票、統(tǒng)票的業(yè)主們送來礦泉水，還有人送來了整條的香煙。

在康橋社區(qū)居委會(huì)主任高虹和副主任許玉振監(jiān)督下，投票有了結(jié)果。小區(qū)1700多戶居民中，1031戶參與表決，有效票1027張，贊成票1014張，反對(duì)票4張，棄權(quán)票9張。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，符合“雙過半”的規(guī)定。

許玉振現(xiàn)場(chǎng)宣讀了結(jié)果：同意解聘濟(jì)南安捷信物業(yè)管理有限公司，重新公開招標(biāo)選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。話音未落，現(xiàn)場(chǎng)有人點(diǎn)燃了一掛鞭炮。

變故

陷入“非議”的招標(biāo)公司

為了引進(jìn)新物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)成立了招標(biāo)小組負(fù)責(zé)遴選招標(biāo)公司。然而，沒想到的是，在招標(biāo)小組推薦了一家招標(biāo)公司后，引起不少業(yè)主的質(zhì)疑。

有業(yè)主向12345市民服務(wù)熱線反映，這家招標(biāo)公司因在招標(biāo)過程中存在弄虛作假，今年9月被歷城區(qū)政府行政處罰，禁止兩年內(nèi)在歷城區(qū)的一切活動(dòng)。且因其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從業(yè)資格考試沒有合格，被罰款8萬元。業(yè)主要求停止該公司對(duì)小區(qū)物業(yè)企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)。

隨后，招標(biāo)小組發(fā)出公告，貼出該招標(biāo)公司近期招標(biāo)的項(xiàng)目截圖，并對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了長(zhǎng)篇幅的解釋。但“有貓膩”、“招標(biāo)小組私下決定新物業(yè)公司”等說法依然未能得到平息。

張連杰告訴記者，業(yè)主所稱招標(biāo)公司存在的問題屬實(shí)。為了避嫌，他當(dāng)初特意沒有加入招標(biāo)小組。在聽到業(yè)主對(duì)招標(biāo)公司的議論后，他專門進(jìn)行了了解，發(fā)現(xiàn)該公司一位項(xiàng)目經(jīng)理就住在魯能康橋小區(qū)。而且，5人的招標(biāo)小組里，有3人與該項(xiàng)目經(jīng)理住在同一棟樓上。“被選為業(yè)委會(huì)主任，背負(fù)的是小區(qū)數(shù)千人的信任，絕不允許這種情況出現(xiàn)。”張連杰說。

最終，在街道辦事處和居委會(huì)的幫助下，業(yè)委會(huì)停止了這家招標(biāo)公司的工作。

探索

物業(yè)自管和聘用的“糾結(jié)”

業(yè)主大會(huì)解聘了目前的濟(jì)南安捷信物業(yè)管理有限公司，并向該公司發(fā)出公告，要求在新物業(yè)到來之前，由他們繼續(xù)做好相關(guān)物業(yè)服務(wù)和管理工作，以維護(hù)業(yè)主利益，避免小區(qū)陷入混亂。

然而，這則公告顯然不具有太強(qiáng)的約束力。業(yè)主們開始不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司除了簡(jiǎn)單的衛(wèi)生和門崗工作外，其他服務(wù)基本陷入停頓。外來車輛輕松穿梭于小區(qū)，門窗損壞無人維修，水電故障只能“自助”處理……

隨著時(shí)間的推移，新物業(yè)公司遲遲難以到位，加之近期招標(biāo)“烏龍”事件，越來越多的業(yè)主失去耐心。近期關(guān)于小區(qū)“自建物業(yè)”，進(jìn)行“自治”的呼聲日漸強(qiáng)烈。一份業(yè)主提供的“自治建議”在業(yè)主微信群里流傳，得到不少業(yè)主的呼應(yīng)。

其實(shí)，實(shí)行業(yè)委會(huì)自治，在濟(jì)南并不是什么新鮮事物，物權(quán)法也規(guī)定業(yè)主可自行管理建筑物及附屬設(shè)施。然而，對(duì)于復(fù)雜及大型的小區(qū)而言，自治需要高額成本，而業(yè)主又難以持續(xù)性投入精力，所以現(xiàn)實(shí)中鮮有成功案例。2016年11月，位于建設(shè)路的德盛家園小區(qū)實(shí)行業(yè)委會(huì)自治管理。可是僅僅過了幾天，就有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的管理提出異議，二者矛盾隨即爆發(fā)。

“要實(shí)行業(yè)主自治，首先必須要有政府相關(guān)職能部門的支持與監(jiān)督，否則寸步難行。”一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，業(yè)委會(huì)不是法人，所以管理中的一些資金進(jìn)出很麻煩，資金安全得不到保障，而且沒有勞動(dòng)合同，聘用的保安和保潔人員一旦發(fā)生意外，責(zé)任也無人擔(dān)負(fù)。可以說，業(yè)主自治模式目前只是一種探索，多數(shù)小區(qū)尤其是大型小區(qū)并不適合。

“下一步也許會(huì)重新選擇招標(biāo)公司，目前具體時(shí)間無法確定，但年底前選出新物業(yè)公司的計(jì)劃肯定無法完成。”張連杰倍感無奈。

12月24日晚，一次擴(kuò)大的業(yè)委會(huì)會(huì)議在康橋居委會(huì)會(huì)議室舉行。業(yè)委會(huì)成員及多名業(yè)主代表，就“自建物業(yè)”問題進(jìn)行探討。然而，由于17名業(yè)委會(huì)成員中只有11人參加會(huì)議，未能達(dá)到規(guī)定的2/3人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以當(dāng)晚并未形成任何決議。

原標(biāo)題：魯能康橋物管“革新”一波三折 芳華逝去的“中國(guó)名盤”

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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