濟(jì)南誠基中心樓間距很小,樓房密度非常高。齊魯晚報·齊魯壹點記者 時培磊攝

臨街商鋪的電梯長期閑置,垃圾遍地。齊魯晚報·齊魯壹點記者 時培磊攝

近日,因拖欠公建設(shè)施用電費用,濟(jì)南誠基中心和萬豪國際中心公建用電被停,在多方協(xié)調(diào)之下,才暫時恢復(fù)正常,但巨額的費用仍未支付。公建用電欠費只是誠基中心面臨的諸多問題的冰山一角,這些年來,誠基中心因配套不全漸成“城市孤島”,小區(qū)新舊問題一直未斷,亂象叢生,幾乎成了濟(jì)南維權(quán)次數(shù)最多的小區(qū)。相比之下,對小區(qū)遺留問題的解決辦法卻很難產(chǎn)。

實在沒法住，不少業(yè)主賣了房子

劉先生在2010年左右在誠基中心買了一套商住兩用的房子,還買了兩套住宅的房子。120平的房子,復(fù)式結(jié)構(gòu),公攤面積在35%左右。“當(dāng)時開發(fā)商是按套賣,一套90多萬,房產(chǎn)證面積只有60多平,但是隔開以后,實際面積相當(dāng)于多了一倍。”

這兩套住宅房都在一棟樓上,然而到了交房的時候,劉先生發(fā)現(xiàn)旁邊又多了一棟樓,相隔不過十多米遠(yuǎn)。劉先生的房子雖然不低又在東側(cè),但被擋住以后,陽光全天照不進(jìn)來,采光成了問題。

在他居住的樓層,一層樓有十多戶,走廊沒有通風(fēng)口,也沒有窗戶,在里面待一會兒異常悶熱。不少房子通風(fēng)不好,房頂也不高,非常壓抑,有不少業(yè)主白天都打開房門通氣。

據(jù)了解,像劉先生這樣的業(yè)主有很多,不少人在這兩年都把房子賣了。

商鋪和住宅蓋夾層，面積多了近一半

在誠基中心,十五六層高的樓,樓間距只有20余米,一層設(shè)計了16戶業(yè)主,門挨著門。資料顯示,誠基中心僅四期的一棟大樓就有14700戶,包括公寓4122戶,商業(yè)7889戶,辦公配套2689戶。

誠基中心的密度高還反映在其過高的容積率上。代理過誠基中心業(yè)主合同糾紛案件的胡春雨律師稱,開發(fā)商用“酒店式居住公寓”的概念,擺脫各種設(shè)計規(guī)劃規(guī)范的牽制,建設(shè)5.2米超高層高樓房,通過加蓋夾層使建筑面積增加一倍,相當(dāng)于憑空多出了一倍的建筑面積。胡春雨分析,誠基中心出現(xiàn)的諸多問題,根就在這里。

據(jù)媒體報道,這種加蓋隔層的做法同樣被復(fù)制在商鋪。2012年左右,誠基中心正式大范圍推出商鋪。

業(yè)主李女士是第一批投資者,她花了37萬元買了一間20多平的店鋪,但交房時她驚訝地發(fā)現(xiàn),因加隔層,商鋪公攤高達(dá)75%,店鋪面積只有六七平左右。

車位少消防不達(dá)標(biāo)，都是高密度惹的禍

容積率高,業(yè)主密集,但配套公建設(shè)施沒有相應(yīng)增加,沖突在所難免。據(jù)不完全統(tǒng)計,誠基中心連公寓加商鋪共有20000多戶,而實際車位數(shù)只有1500多個,平均13戶以上才分到一個停車位。

排污能力不夠也是人口密集引起的。誠基中心一、二、三、四期共計兩萬多戶,已交付近萬戶。由于房屋性質(zhì)為公寓,以出租為主,經(jīng)營公司、集體居住的較多,公寓及配套辦公每戶按照4人計算,小區(qū)居住人數(shù)達(dá)4.6萬人,商鋪按每戶1人計算共計0.9萬人,該小區(qū)人口約達(dá)5.5萬人。

業(yè)主介紹,商鋪的配套不足,一層樓只有一個廁所,也沒有位置停車,開發(fā)商承諾的一些大品牌最后都沒有進(jìn)來,之后,開發(fā)商出事。因種種原因,誠基中心的商業(yè)中心就這樣胎死腹中了。

在早期,誠基中心一些基本配套壓根就沒有。小區(qū)供暖供氣的問題一直到2015年年底才徹底解決。此前,誠基中心因復(fù)式結(jié)構(gòu)存在安全問題,燃?xì)夤揪芙^開通燃?xì)猓贿@種復(fù)式結(jié)構(gòu)也給供暖計量帶來了麻煩。小區(qū)也沒有配套幼兒園、小學(xué),學(xué)區(qū)問題也成了誠基中心的一大難題。

設(shè)備維護(hù)費用太高，物業(yè)管理難度較大

小區(qū)的規(guī)劃問題產(chǎn)生的種種弊端讓業(yè)主們非常揪心,這也給物業(yè)帶來了很大的管理難度。前物業(yè)一位工作人員說,誠基中心的一大特點是電梯特別多。四期項目總共有282臺電梯,其中第四期的電梯中,直梯就有72臺,扶梯有143臺。電梯的維護(hù)本身就需要專業(yè)人員,同時還需要電。

此外,小區(qū)內(nèi)還有眾多用水二次加壓設(shè)備需要維護(hù)。誠基中心體量龐大,有807個攝像頭,即便數(shù)量如此多,仍有不少主要通道沒有攝像頭,需要人員加強(qiáng)巡邏。消防設(shè)施也很多,前三期有15000個消防點位,四期則有33337個,每一個出現(xiàn)故障都需要一定的維護(hù)支出。使用多年后,這些設(shè)備出現(xiàn)故障的維修成本陡增,雖然像電梯這種大件兒出現(xiàn)大問題可以通過業(yè)主的維修基金來維護(hù),但日常的維護(hù)也需要占用物業(yè)費用。

物業(yè)工作人員告訴記者,原來很多開發(fā)商遺留的問題讓業(yè)主很不滿,不少業(yè)主把發(fā)泄不滿的矛頭指向了物業(yè)。

很多遺留問題至今沒有解決

不過,與剛?cè)胱r相比,小區(qū)物業(yè)服務(wù)大不如前也是不爭的事實,越來越多的業(yè)主開始拒繳物業(yè)費。據(jù)了解,前期開發(fā)商預(yù)收了一年物業(yè)費,之后物業(yè)費繳納率也在六七成,隨著問題越來越多,小區(qū)環(huán)境越來越差,小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費的越來越少,到了換新物業(yè)的時候,物業(yè)費繳納率只有兩三成。

近日,記者在小區(qū)看到,樓里的衛(wèi)生保持尚可,但也存在墻體破損、走廊光照損壞、很多的小廣告等問題。很多遺留問題至今難以解決。車位仍很緊張,電梯經(jīng)常“癱瘓”,地下室經(jīng)常漏水,墻體瓷磚掉落無人修補(bǔ),小區(qū)衛(wèi)生仍然令人擔(dān)憂,租住人群仍然很難管理。

目前,四期的商鋪除了沿街的數(shù)十家,大部分都空置著,臨近和平路的商鋪入口都被用鐵欄桿封死了。這里有不少業(yè)主僅僅看過幾眼,就再也沒有來過,而他們卻還要每月還著房貸。

多個部門努力協(xié)調(diào)，有些問題仍無法解決

為整治誠基中心的問題,這些年,政府部門做了大量的協(xié)調(diào)工作,也獲得一定的效果。因設(shè)計、規(guī)劃的問題,誠基中心早期一直沒有煤氣和暖氣,雙氣配套改造有很大難度,經(jīng)過政府部門協(xié)調(diào),誠基中心于2015年徹底解決了“雙氣”的問題。

為整治誠基中心燒烤和小飯館擾民、污染的問題,從2016年起,多部門聯(lián)合執(zhí)法,對燒烤問題進(jìn)行長期治理。2017年,歷下區(qū)對轄區(qū)的違法餐飲企業(yè)進(jìn)行整治,誠基中心多家違法餐飲小店被關(guān)。濟(jì)南歷下警方也進(jìn)行過多次治安整治,使誠基中心的治安環(huán)境有所改善。

此外,早在2016年,就有業(yè)主自發(fā)提出,想以單元樓為單元,讓業(yè)主自發(fā)組織,參與到管理中來。目前,這種自發(fā)參與管理的方式還沒有形成體制。

在很多遺留問題上,政府部門發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。像最近的停電風(fēng)波,在街道辦、居委會的協(xié)調(diào)下,考慮到民生問題,供電公司在斷電9小時后對小區(qū)公建用電恢復(fù)供電,涉事各方坐在一起,對電費問題進(jìn)行磋商。

不過,誠基中心很多問題目前還找不到好的對策,就像電費的問題,誠基中心公建用電欠費額度已上升至1300多萬元(含違約金),在多方協(xié)調(diào)下,8月15日恢復(fù)公建用電后,電費仍無法交齊。21日,誠基中心不少業(yè)主反映,小區(qū)又貼了欠費停電通知,如果不按時繳費,8月27日24時起,供電公司將催費停電,屆時根據(jù)實際情況依法采取全部停電或部分停電或限電等方式催交電費,直至全部結(jié)清電費為止。

天津誠基中心是如何改造的

同屬一個開發(fā)商體系,天津的誠基中心小區(qū)同樣位于絕對的市中心,這個小區(qū)也是夾層改造的復(fù)式結(jié)構(gòu)。由于超高的容積率,復(fù)雜的人群構(gòu)成,嚴(yán)重不足的公共設(shè)施等問題,這里曾經(jīng)同樣是垃圾滿地,日常秩序混亂,安全問題頻出。根據(jù)公開報道,為了消除這個心頭之痛,天津誠基中心所在的和平區(qū)幾年來做了不少嘗試和努力,取得了一定的成果。

據(jù)報道,天津市和平區(qū)政府牽頭,成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組,十余個部門聯(lián)手對小區(qū)進(jìn)行治理。區(qū)政府先后投入2980萬元專項資金用于消防設(shè)施升級改造,對小區(qū)內(nèi)部的消防隱患進(jìn)行整改。協(xié)調(diào)改建了垃圾樓,并為小區(qū)建立了專門的廢品收購站。針對小區(qū)電梯不足問題,建立了門禁和電梯刷卡制度,提高電梯使用效率。

針對人員復(fù)雜的情況,當(dāng)?shù)嘏沙鏊沙隽?名民警并配備多名輔警,在小區(qū)設(shè)立專門的警務(wù)室對常住人口、暫住人口、寄宿人口進(jìn)行日常管理。2014年1月,和平公安分局又針對誠基中心小區(qū)成立了專門的治安辦公室。同時整治清除了小區(qū)內(nèi)所有的餐飲店鋪,清除了阻塞消防通道的垃圾、油煙等。（齊魯晚報·齊魯壹點 記者時培磊 王皇整理）

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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