房子被征收，價(jià)格評(píng)估程序和規(guī)范是否合理，直接影響最終的評(píng)估結(jié)果。日前，市房管局征收拆遷管理處發(fā)布了關(guān)于《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)范”)征求意見的公告，相比2013年發(fā)布的《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》進(jìn)行了部分修改。記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，被征收房屋樓層、朝向、成新調(diào)整系數(shù)均有所改變。

成新調(diào)整一般不超過500元/平方米

房屋被征收時(shí)，在評(píng)估基準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，房屋結(jié)構(gòu)、成新(新舊程度)、樓層、朝向、布局等因素都會(huì)影響最終的房屋評(píng)估價(jià)值。此前規(guī)范中，被征收房屋樓層、朝向、成新調(diào)整系數(shù)都是以“%”作為單位，此次“新規(guī)范”擬將該單位變?yōu)椤霸?平方米”。這也意味著，不同樓層的房屋價(jià)值差異可能更加明確。

根據(jù)“新規(guī)范”，樓層調(diào)整系數(shù)方面，以樓房總層數(shù)7層為例，一樓、四樓調(diào)整系數(shù)每平方米為50元，二樓、三樓為100元，五樓為0元，六樓為-50元，七樓為-150元。坡屋面和經(jīng)特殊保溫處理的頂層可根據(jù)實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整，上調(diào)幅度不超過100元/平方米;多層帶電梯的樓房據(jù)實(shí)際情況另行調(diào)整。相比此前頂層上調(diào)幅度不超過0.5%，價(jià)值體現(xiàn)更為直觀。

房屋“品相”對(duì)價(jià)值的影響也有所調(diào)整。以評(píng)估基準(zhǔn)房為基準(zhǔn)，根據(jù)被征收房屋的建成年代和維護(hù)情況作適當(dāng)調(diào)整，“新規(guī)范”擬規(guī)定成新調(diào)整一般不超過500元/平方米。

而房屋朝向方面，“新規(guī)范”則縮小了系數(shù)差異，平房東、西、南、北朝向的調(diào)整系數(shù)依次變?yōu)?0.5%、-0.5%、0%、-0.5%;樓房朝向調(diào)整以南北朝向?yàn)榛鶞?zhǔn)，其他朝向-0.5%。朝向?qū)τ诜课輧r(jià)值的影響變小。

低容積率獨(dú)立院落評(píng)估系數(shù)上調(diào)

隨著城市發(fā)展，具有唯一通道出入和獨(dú)立土地、房產(chǎn)權(quán)屬證書的低層私有住宅院落越來越稀有。因此，“新規(guī)范”擬定，對(duì)于按證載房產(chǎn)、土地面積計(jì)算容積率低于0.7的獨(dú)立院落私有房屋，容積率低于0.7(含)部分，一般每降低0.01，被征收房屋的評(píng)估價(jià)格增加2%;容積率在0.8(含)-0.7部分，每降低0.01，被征收房屋的評(píng)估價(jià)格增加1.5%。以上修正系數(shù)累進(jìn)計(jì)算。相比此前系數(shù)有所上調(diào)。

房屋征收有時(shí)會(huì)遇到阻力，跟各類房屋復(fù)雜的情況不無關(guān)系，其他非住宅征收評(píng)估情況尤為明顯。因此，相比此前規(guī)范，“其他非住宅征收評(píng)估”中關(guān)于房屋所有權(quán)證、土地使用證證載用途及實(shí)際用途不相一致情況的處理，“新規(guī)范”更加明確。

若土地證載用途與房產(chǎn)證載用途不一致，但房產(chǎn)證或土地使用證證載用途與實(shí)際用途一致，可按房產(chǎn)證載或土地使用證證載用途評(píng)估;若土地證載用途、房產(chǎn)證證載用途、房產(chǎn)實(shí)際用途均不一致，可按照最高最佳使用原則合理確定一種用途進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)從所評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中扣除按最高最佳使用原則確定的土地用途評(píng)估的價(jià)格與按土地證載用途的土地評(píng)估價(jià)格的用途差額。

“新規(guī)范”適用范圍為濟(jì)南市市轄區(qū)含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū);市轄區(qū)內(nèi)章丘區(qū)、濟(jì)陽區(qū)、萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)以及商河縣、平陰縣暫參照?qǐng)?zhí)行。征求意見截止時(shí)間為2019年3月18日，市民可登錄濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局管網(wǎng)查看并提出意見。

（濟(jì)南時(shí)報(bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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