市北三大改善片區(qū)PK！糾結(jié)的買房人何去何從？

來源：青島新聞網(wǎng)

作者：溫良

2022-05-14 21:22:05

原標(biāo)題：市北三大改善片區(qū)PK！糾結(jié)的買房人何去何從？

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

細(xì)觀近期青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)布的一周熱盤榜單中，市北多個(gè)樓盤形成霸榜之勢，可見市北新房受歡迎程度之高。

當(dāng)市南可開發(fā)土地資源殆盡之時(shí)，市北和嶗山承擔(dān)了大部分市區(qū)改善購房者的需求，而嶗山因區(qū)域內(nèi)稀缺自然資源和高端住宅產(chǎn)品的加持，其房價(jià)已經(jīng)居高不下，市北改善市場脫穎而出。

現(xiàn)在的青島新房市場，改善需求也愈發(fā)看重地段和產(chǎn)品，隨著市北各區(qū)域分化，CBD中央商務(wù)區(qū)、新都心、浮山后聚集資源，成為市北改善生活的風(fēng)向標(biāo)。

現(xiàn)在這三個(gè)版塊的新房價(jià)格均已突破三萬大關(guān)，對于改善購房者又該在這三個(gè)版塊中做出何種選擇呢？

市北CBD：成熟！但：新房稀缺

青島中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍為山東路以東、福州北路以西、延吉路以北、遼源路以南。

自2005年獲批建設(shè)，曾經(jīng)的城中村逐漸被萬達(dá)廣場、國際航運(yùn)中心、中海大廈、卓越世紀(jì)中心等高端寫字樓代替，如今的市北CBD是青島主流商圈之一。

經(jīng)過15余年的發(fā)展，目前市北CBD版塊內(nèi)分布有20余座寫字樓與30余個(gè)住宅小區(qū)。這一版塊究竟適不適合改善購房者入手呢？

一、商業(yè)。商圈內(nèi)商業(yè)綜合體多且集中，版塊中心聚集有萬達(dá)廣場、利群諾德、卓越大融城。但目前版塊內(nèi)商業(yè)存在業(yè)態(tài)單一、品牌選擇同質(zhì)化等問題，居民可選擇性多但類似，部分商超并不活躍。

二、交通。版塊內(nèi)有8個(gè)公交站且設(shè)有地鐵3號(hào)線站點(diǎn)敦化路站，可以快速的將周邊區(qū)域人群聚攏于版塊內(nèi)。但山東路、延吉路等主要路段的堵車現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。

三、學(xué)區(qū)。版塊內(nèi)學(xué)區(qū)資源一般，如周邊的敦化路小學(xué)、山東路小學(xué)。但就近的九年一貫制的私立學(xué)校超銀鎮(zhèn)江路校區(qū)大大填補(bǔ)了一定空白。

四、二手房市場。市北CBD臨近市北、市南老城區(qū)，所以仍有多個(gè)老破小的存在，其二手房價(jià)格偏低。另外山東路周邊多個(gè)小區(qū)目前均價(jià)不足30000元／㎡。

良辰美景（三期璟臺(tái)）近三年價(jià)格維持在27000－30000元／㎡之間。

與遠(yuǎn)洋萬和云璟相鄰的海泊雅苑目前二手房均價(jià)28677元／㎡。

花好月圓二手房價(jià)格近三年持續(xù)走低，目前均價(jià)22904元／㎡。

臨主干道、回遷戶、戶型差、樓間距小等問題是造成這類二手房價(jià)格偏低的原因。

區(qū)域內(nèi)如海信紹興路66號(hào)、中鐵興安府、中廣宜景灣等高品質(zhì)小區(qū)其二手房價(jià)格為31000－33000元／㎡左右。

金隅和府2016年首開均價(jià)22000元／㎡，二手房最新掛牌均價(jià)36338元／㎡，5年價(jià)格上浮65％。

總結(jié)而言，市北CBD因發(fā)展時(shí)間早，目前已是一個(gè)成熟的生活版塊，且周邊老破小偏多，一定地緣性購房者需要在該區(qū)域改善，新房及好房源的稀缺性依然存在，在這個(gè)區(qū)域改善更應(yīng)該注重小區(qū)的品質(zhì)。

錦繡華城三期工地實(shí)景

目前版塊內(nèi)新房樓盤極為稀缺，與萬達(dá)一路之隔的錦繡華城三期已經(jīng)動(dòng)工。

遠(yuǎn)洋萬和云璟規(guī)劃圖

另外，品質(zhì)開發(fā)商時(shí)隔多年重返市北CBD，住宅純新盤遠(yuǎn)洋萬和云璟即將入市，該項(xiàng)目規(guī)劃有高層、小高層、洋房多種產(chǎn)品，戶型建面約119－143㎡不等，你認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目首開價(jià)格多少你能接受呢？

新都心：地鐵！但：缺好學(xué)校

新都心片區(qū)范圍東至黑龍江南路、哈爾濱路，西至重慶南路，南至南京路，北至張村河，該片區(qū)規(guī)劃功能定位是以商務(wù)、商貿(mào)和居住為主的城市綜合功能區(qū)。

從2009年到2010年新都心規(guī)劃起航，至2011年到2013年新都心強(qiáng)勢崛起，兩次歷史性的變革升級(jí)使得新都心很難讓人想起這一片熱土的“村野”模樣。

如今的新都心已經(jīng)成為僅次浮山后的市北置業(yè)熱區(qū)，市南老城區(qū)、李滄剛需族、就地改善群大多選擇新都心置換購房，這個(gè)版塊究竟有何獨(dú)特之處？

一，交通。地鐵三號(hào)線貫穿版塊南北，沿途設(shè)有清江路、雙山、長沙路三站；除此以外還有重慶快速路、黑龍江南路等主干道，形成版塊龐大而健全的“立體交通網(wǎng)”。

二、商業(yè)配套。凱德MALL、保利廣場等商業(yè)綜合體項(xiàng)目與地鐵實(shí)現(xiàn)連通。

三、新房、次新房選擇多。新都心目前入住的大型住宅小區(qū)是在2010年及以后開發(fā)建設(shè)的，如萬科城、海爾世紀(jì)公館、萬科紫臺(tái)等。

另外區(qū)域內(nèi)還有多個(gè)新房項(xiàng)目在售。特別是對于市南老城區(qū)的改善購房者，可以滿足其一定程度的改善需求。

保利天珺沙盤實(shí)景

而新都心住宅產(chǎn)品單一，保利天珺、綠城和錦玉園等新房項(xiàng)目均為高層住宅，以100－140㎡三居戶型為主，且小區(qū)均為3－4棟住宅樓構(gòu)成，規(guī)模不大，或難以滿足產(chǎn)品改善的購房者。

中海清江華府以市場淘汰的小戶型為主

二手房如中海清江華府、和達(dá)城上城等多為小戶型，改善大三居、四居戶型更為稀缺，這樣看新都心的二手房更適合首付100萬左右、初入主城的首置族。

但是新都心目前也有不足之處。

第一，學(xué)區(qū)。這一版塊內(nèi)雖然有家長所期待的市北中學(xué)，但是新建學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量仍有待考證。

第二，商業(yè)單一。凱德MALL承擔(dān)整個(gè)版塊內(nèi)大部分的商業(yè)功能，早年麥凱樂已經(jīng)倒閉，現(xiàn)在的保利廣場也冷冷清清。

浮山后：繞不開的“學(xué)區(qū)改善”

再過一個(gè)月，就即將迎來本年度的“升學(xué)季”，在青島，如果談及熱度最高的學(xué)區(qū)，浮山后學(xué)區(qū)是個(gè)繞不開的話題。

在這個(gè)版塊匯集了的青島第二實(shí)驗(yàn)初中和青島65中以及同安路小學(xué)、富源路小學(xué)、福州路小學(xué)、寧安路小學(xué)等熱門學(xué)區(qū)。

浮山后從主城區(qū)規(guī)模最大的異地拆遷安置區(qū)域，到家長趨之若鶩的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，浮山后學(xué)區(qū)構(gòu)建的強(qiáng)大教育版圖，能和匯聚青島最優(yōu)質(zhì)教育資源的市南中片分庭抗禮。

所以在這一區(qū)域改善的購房者多數(shù)是為了學(xué)區(qū)。與市南相比，浮山后的學(xué)區(qū)改善優(yōu)勢在哪里？

青島城建湖光山色小區(qū)實(shí)景

與市南多數(shù)無法居住的老破小學(xué)區(qū)房相比，浮山后的二手房還有湖光、曙光、春光等山色系列小區(qū)，印象山、印象畔、香山美墅等高端住宅，有更高的居住舒適度。

而浮山后1－6小區(qū)的普通多層住宅，其中部分房源房齡已有20年，但是相比市南中部接近5萬元／㎡的房價(jià)，浮山后六小區(qū)的房價(jià)也只不過3萬／㎡，其價(jià)格更為親民，房屋環(huán)境也好了不少。

不僅是其他區(qū)域的中產(chǎn)階層努力的往浮山后里擠，對于這個(gè)版塊的土著居民，他們改善也更喜歡留在這個(gè)版塊，極少愿意舍棄浮山后的完善配套及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，在終極改善的選擇上降維。

雖地段稀缺，但近兩年的浮山后仍有多個(gè)新房項(xiàng)目可選，如金地華章、國泰華府、大云谷金茂府悅府。

與市北CBD、新都心相比，這幾個(gè)項(xiàng)目涵蓋有高層、小高層等多種產(chǎn)品，140㎡以上的改善四居戶型更加多樣，且小區(qū)規(guī)模更大。

所以即使價(jià)格已接近4萬元／㎡，但其關(guān)注度與去化速度與其他區(qū)域相比仍更高一些。

如果在市北改善，CBD中央商務(wù)區(qū)、新都心、浮山后這三個(gè)版塊，你會(huì)選擇哪一個(gè)呢？評論區(qū)給我留言吧～