原標(biāo)題：濟南2023年土拍低調(diào)收官

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南2023年土拍低調(diào)收官

來源：山東商報

2023年12月29日，隨著濟南明府城片區(qū)、元首針織地塊的相繼落槌，2023年濟南最后一場土拍落幕。據(jù)統(tǒng)計，去年12月濟南市區(qū)共有27 宗宅地成交，成交建面28.5 萬平方米，年度成交建面332.4 萬平方米，較2022年有所下降。有人說，底價成交的風(fēng)還是吹遍了整個12月。剛剛過去的一個月，雖土拍場次頻繁，但依舊波瀾不驚，此前“價高者得”的高熱度并沒有持續(xù)太久。平靜拉開帷幕，平靜收尾，2023年土地拍賣市場就這樣畫上了句號。

◎山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 史尚靜

“一環(huán)”黃金地塊，首次出讓底價成交

2023年的濟南土拍壓軸之作，不夠精彩，但卻分量不輕。總共兩個組團，共18宗地塊成交，其中16宗居住用地分別為歷下區(qū)濟南古城（明府城片區(qū)）城市更新項目地塊，另外2宗為天橋區(qū)元首針織項目地塊住宅+商務(wù)用地捆綁出讓，最終均底價成交。

從2023年11月底供地之初，濟南古城（明府城片區(qū)）城市更新項目組團的16宗地塊，就引發(fā)了諸多分析討論。由于地塊位于歷下區(qū)泉城路以北，大明湖路以南，縣西巷、珍池街、院前街以西，趵突泉北路、西城根街以東，被不少業(yè)內(nèi)人士稱為濟南罕見的“一環(huán)”內(nèi)黃金地塊，這也是明府城片區(qū)城市更新項目地塊首次出讓。

根據(jù)此前的消息，濟南古城（明府城片區(qū)）城市更新項目是由濟南城發(fā)集團推介，該項目將建設(shè)將軍廟歷史文化街區(qū)、芙蓉街——百花洲歷史文化街區(qū)，兩個街區(qū)總面積約41.78公頃，其中啟動區(qū)范圍占地面積約160畝。作為住宅用地，此次推出的土地非常適合打造仿古院落產(chǎn)品。地塊容積率范圍在0.7-1.4，地塊面積都比較小，土地總面積約10畝。

不過，根據(jù)掛牌公告顯示，競得人須支付16宗地塊內(nèi)現(xiàn)有的總建筑面積約4818平方米的地上建筑21992萬元，還須在歷下區(qū)距離宗地3公里范圍內(nèi)無償提供2020年后建成的地上建筑面積約5000平方米的住宅安置房源。

此外，競得人須按照相關(guān)規(guī)定自行辦理出讓宗地內(nèi)外（含地上、地下）水、電、氣、通訊等管線的增（擴）容、接入、遷移（補償）和道路工程、景觀綠化工程、照明工程、微型綜合管廊、消防工程、直飲水工程、泉渠工程、雨污分流工程及其他地下隱蔽設(shè)施的遷建或補償?shù)仁乱?，包括但不限于將軍廟歷史文化街區(qū)、芙蓉街——百花洲歷史文化街區(qū)內(nèi)壽佛樓后街、壽康樓街、院后街、鞭指巷等9 條街巷，并自行承擔(dān)相關(guān)費用。而這些門檻也相當(dāng)于把大多數(shù)房企排除在外，最終也的確由濟南城發(fā)古城城市更新有限公司底價拍得。

底價成交的風(fēng)，吹遍整個12月

除了明府城地塊，位于天橋區(qū)鳳凰山路以東，北園大街以北的元首針織項目地塊也以底價成交。這個由一宗居住用地及一宗商業(yè)用地打包的組團，經(jīng)歷頗為曲折。2023年4月，濟南首批土拍，元首針織組團地塊就因故提前終止，第二批次供地時又出現(xiàn)在了擬出讓商品住宅用地項目清單中。

作為天橋區(qū)重點實施的城市更新項目，地塊未來可能將建設(shè)商業(yè)商務(wù)+住宅的城市綜合體項目。根據(jù)拿地條件，居住用地上會有安置房，競得人須配建地上建筑面積不小于8350平方米的安置房，由濟南城市發(fā)展集團投資開發(fā)有限公司與競得人簽訂安置房回購協(xié)議，回購價格不高于3500元/平方米。

值得一提的是，相較于2023年首次掛牌，元首針織組團住宅地塊起拍價為50931萬元，最高限價為56024萬元。如今取消限價后，本次掛牌該地塊的起拍價比前一次高了1523萬元，起拍樓面價也高了198.59元/平方米。最終，由山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價摘得。

底價的風(fēng)不僅吹到了這兩個組團，2023年12月濟南就進行了4次土拍。12月8日的土拍中，除盛福片區(qū)DSF-10-10-1地塊因故提前中止，緯三路北、經(jīng)一路西地塊流拍，其余地塊均以底價成交。這其中，比較受到關(guān)注的要數(shù)山東三塑地塊城市更新項目組團地塊和濟南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項目組團地塊。2023年12月18日，濟南12月第二次土拍結(jié)果出爐，原供地5宗（2宗居住用地+3宗商業(yè)用地），來自濟鋼片區(qū)的商業(yè)地塊A-30、A-37（WSR1901）地塊因故提前終止。七里河煙草二期項目組團位于歷城區(qū)華龍路以北、花園路以南，七里河路西側(cè)，無驚無險以底價成交。2023年12月21日，歷下區(qū)4宗地塊順利底價成交，其中3宗地塊為居住用地，1宗地塊為居住商業(yè)兩用用地，地塊面積共約77.75畝。

分化繼續(xù)，有人歡喜有人憂

2023年，4月底開啟了土拍“第一拍”，最終12宗地底價成交，總成交金額18.1億元，無驚無喜平穩(wěn)落幕。再到2023年12月底的“四連拍”，依舊是以底價收尾。從集中供地轉(zhuǎn)向多頻少量供地;從取消地價限制,恢復(fù)價高者得;再從降低房企參拍門檻，提升房企參拍積極性……2023年諸多政策調(diào)整帶動，在提振市場信心上做了很多努力。市場分化更加明顯，尤其是取消限價，少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫。

去年年中時節(jié)，濟南氣溫升高，土地拍賣市場也借著熱浪襲來。“熔斷”、系統(tǒng)崩潰、中止競拍、二次競拍、超百輪競價……跌宕起伏的劇情，久違地讓濟南土拍市場再次吸引各方目光。濟南雪山片區(qū)A-4地塊成功出讓，該地塊共吸引12家房企報名并參與競拍，經(jīng)過77輪競價后，最終觸及最高限價。西城7宗居住用地迎來成交，5宗土地溢價，總成交金額約31.3億元。其中段店組團吸引6家房企報名，競價了87輪熔斷；西客站片區(qū)組團有3家房企報名，競價128輪至熔斷，進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)。時隔6年，濟南取消土拍最高限價，“價高者得”土地拍賣再次回歸，濟南迎來多宗土地也迎來了“開門紅”，4宗溢價成交，7家開發(fā)商競逐，241輪較量，最高溢價率53%。

與此同時，非核心地塊多底價成交，受市場行情影響，土地市場復(fù)蘇節(jié)奏緩慢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月濟南主城區(qū)宅地出讓形勢總體弱于去年，累計成交建面332.4萬平方米，同比下降15.6%；12月單月有27宗宅地成交，成交建面28.5萬平方米，年度成交建面332.4萬平方米，較2022年有所下降。

這不僅是濟南一地，放眼2023年全國土地市場亦然。據(jù)統(tǒng)計，2023年，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成以上，絕對規(guī)模為近十年最低位，土拍整體低迷態(tài)勢未改。為提高房企參拍意愿，各地政府不斷調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，帶動成交樓面均價同比上漲7.6%。

隨著邁進2024年，土地市場又將走向何方？在銷售端尚未轉(zhuǎn)暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，分化現(xiàn)象進一步加劇。房企謹(jǐn)慎投資的主旋律仍將延續(xù)至2024年。而另一方面，作為城市發(fā)展風(fēng)向標(biāo)和崗前哨，從2023年土拍拿地可以看出，今年將有大批城市更新項目相繼落地，也值得關(guān)注。

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