原標(biāo)題：16461元/平米 2023年青島二手房成交均價(jià)創(chuàng)近5年新低

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

原標(biāo)題：16461元/平米 2023年青島二手房成交均價(jià)創(chuàng)近5年新低

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

半島全媒體記者　江海峰

2023年,青島二手房市場(chǎng)上,共有約6.6萬(wàn)個(gè)家庭順利完成買房和換房計(jì)劃。供應(yīng)上,次新房和大戶型房源供應(yīng)量增加,掛牌量逼近12萬(wàn)套；成交方面,100平米以內(nèi)房源占比最大,但改善房源的占比提高；政策層多維并舉,市場(chǎng)環(huán)境寬松,房?jī)r(jià)創(chuàng)近5年來(lái)新低。今天,我們就一起來(lái)分析一下2023年青島二手房數(shù)據(jù)背后的市場(chǎng)。

2023年二手房成交均價(jià)創(chuàng)近5年新低

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2023年,青島共計(jì)成交二手房65679套,同比上漲23.76%。除了短暫“小陽(yáng)春”時(shí)出現(xiàn)的成交量陡增外,其他月份均相對(duì)比較平穩(wěn)。

值得一提的是,近幾年青島二手房的成交均價(jià)在不斷降低。貝殼找房統(tǒng)計(jì)的近5年房?jī)r(jià)顯示,2019年,限購(gòu)、限售政策剛起效第一年,市場(chǎng)尚未有明顯降溫,二手房成交均價(jià)高達(dá)21150元/平米；之后兩年,隨著政策的趨緊,房?jī)r(jià)也開(kāi)始下行,2020年降至19499元/平米,2021年降至19603元/平米；到了2022年,樓市逐漸進(jìn)入冷凍時(shí)期,市場(chǎng)活躍度不夠,導(dǎo)致二手房成交壓力變大,房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的下行,降至18210元/平米；剛剛過(guò)去的2023年,雖有各項(xiàng)救市政策不斷出現(xiàn),但市場(chǎng)并未擺脫懈怠,購(gòu)房者的觀望情緒十分濃厚,二手房主的議價(jià)空間不斷加大,為了促進(jìn)成交,只能不斷降價(jià),房?jī)r(jià)達(dá)到16461元/平米。

從上述數(shù)據(jù)可以看出,2023年青島二手房成交均價(jià),達(dá)到近5年來(lái)的新低。因此有業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前是比較不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī),因?yàn)榉績(jī)r(jià)低,房源多,可選擇余地大。

西海岸成交套數(shù)居首,TOP10商圈占6個(gè)

將2023年青島二手房的成交數(shù)據(jù)分區(qū)域來(lái)對(duì)比,西海岸、市北和城陽(yáng)位列成交套數(shù)前三名,成交量分別為16073套、11923套和8373套。除此之外,李滄成交7503套,即墨成交6050套,市南成交4671套,膠州成交3946套,嶗山成交2906套,萊西成交2280套,平度成交1825套。

從數(shù)據(jù)來(lái)看,各區(qū)域上半年的成交量均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng),其中,膠州、即墨、西海岸的漲幅排前三名,漲幅分別為52.9%、31.4%和25.4%。

從商圈來(lái)看,上半年的成交熱門商圈TOP10中,位于西海岸的占6個(gè),包括安子片區(qū)商圈、東方影都商圈、江山南路商圈、香江路商圈、薛家島商圈和保稅區(qū)商圈。其中,東方影都商圈排名第一位,成交均價(jià)約為11675元/平米。剩余的4個(gè)商圈,則被李滄、城陽(yáng)和市北“瓜分”。分別為下王埠商圈、海云庵商圈、東方城西商圈和高新區(qū)商圈。

2023年成交前10名的小區(qū)中,維多利亞灣、海爾山海灣和萬(wàn)科未來(lái)城分列前3名,前兩者位于西海岸,成交均價(jià)分別為7802元/平米、14045元/平米,后者位于市北區(qū),成交均價(jià)為22242元/平米。除此之外,怡和嘉園北區(qū)、卓越蔚藍(lán)群島、中鐵華胥美邦、風(fēng)和日麗、鑫江水青花都二期、鳳凰城也躋身前10名。分區(qū)域來(lái)看,熱銷前10名的小區(qū),西海岸占5個(gè),城陽(yáng)占3個(gè),市北占1個(gè),即墨占1個(gè),均價(jià)在7203元/平米~22242元/平米。其中,僅有維多利亞灣和觀瀾國(guó)際成交均價(jià)低于10000元/平米。

剛需仍是成交主力,改善群體逐步追趕

從數(shù)據(jù)來(lái)看,二手房市場(chǎng)也反映出一個(gè)趨勢(shì):剛需仍為目前的主力人群,但改善客群也在不斷增加,市場(chǎng)正進(jìn)入大戶型時(shí)代和改善時(shí)代。

眾所周知,目前青島,尤其是主城區(qū)的新項(xiàng)目,面向的多數(shù)是改善級(jí)以上的人群,房源有單價(jià)高、面積大、總價(jià)高三個(gè)特點(diǎn)。以近幾年比較熱門的浮山后、東李、新都心、歡樂(lè)濱海城為例,在售的項(xiàng)目面積段多數(shù)集中在100~150平米之間,套成交總價(jià)多數(shù)在300萬(wàn)元以上。郊區(qū)不想去,主城新房?jī)r(jià)太高的現(xiàn)狀,將不少剛需人群擠向了二手房市場(chǎng)。

從貝殼發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,2023年成交的二手房中,100平米以內(nèi)的房源占比最大,約為68.5%。分居室來(lái)看,二居室房源的成交幾乎占據(jù)半壁江山,約為47.5%。這說(shuō)明,剛需人群仍是目前二手房市場(chǎng)的成交主力,一些面積小、總價(jià)低的房源,仍十分受青睞。

但值得一提的是,改善人群在二手房成交中的占比逐漸擴(kuò)大。2023年,100~120平米、120~140平米、140~180平米、180平米以上的房源成交占比分別為14.4%、9.7%、5.4%、2.0%,同比分別上漲2.1%、1.2%、0.2%、0.3%。同時(shí),分居室來(lái)看,三居、四居和四居以上的二手房,2023年成交占比分別為36.4%、4.1%、1.0%,分別同比增長(zhǎng)2.6%、0.8%、0.1%。這說(shuō)明,購(gòu)房者的偏好正在發(fā)生變化,大戶型、居室多的房源越來(lái)越受歡迎。

成交單價(jià)也能看出市場(chǎng)的人群劃分。貝殼數(shù)據(jù)顯示,2023年,單價(jià)1萬(wàn)元/平米~1.5萬(wàn)元/平米價(jià)格段的房源為成交主流,占比約為36.5%。同時(shí),單價(jià)在1萬(wàn)元/平米以內(nèi)的房源,成交量占比約為19.8%,這兩項(xiàng)加起來(lái),占比約為56.3%。而總體來(lái)看,這兩個(gè)剛需的單價(jià)段房源,成交量均實(shí)現(xiàn)上漲。

未來(lái)改善房源將越來(lái)越吃香

從2023年的數(shù)據(jù)可以看出,目前青島的二手房市場(chǎng)上,剛需房源仍是成交主力,但不得不注意的是,改善房源也因?yàn)榻鼉赡瓴簧俅涡路康纳鲜?占比越來(lái)越高。這與目前青島進(jìn)入改善市場(chǎng)的現(xiàn)狀也十分契合,未來(lái)‘老破小’的市場(chǎng)將逐漸縮小,改善房源將越來(lái)越吃香。”樓市分析專家張斌說(shuō)。

貝殼找房市場(chǎng)分析專家陳晶認(rèn)為,2023年,青島二手房總體的供應(yīng)量比較大,目前貝殼找房平臺(tái)在掛牌的二手房源已逼近12萬(wàn)套,這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。“供應(yīng)量大,說(shuō)明房源豐富,購(gòu)房者可選擇的余地大,而且議價(jià)空間也大。同時(shí),當(dāng)前的樓市政策多維并舉,無(wú)論是房貸利率,還是首付比例都達(dá)到近幾年的新低點(diǎn),正是選房好時(shí)機(jī)。”陳晶同時(shí)表示,對(duì)于剛需或“賣一買一”的改善群體來(lái)說(shuō),切忌跟著市場(chǎng)漲跌來(lái)買房賣房,有合適的房源,應(yīng)及時(shí)入手,以免錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)。

那么,目前市場(chǎng)上二手房掛牌量這么大,對(duì)急于出手的房主來(lái)看,如何能保證“賣得快”呢?鏈家浮山后片區(qū)趙經(jīng)理建議,房主在掛牌前,不光要參考同片區(qū)同等類型房源的掛牌價(jià),還要關(guān)注一些近期剛成交的同品質(zhì)房源的成交價(jià)格,而且后者顯得尤為重要。“成交價(jià)意味著市場(chǎng)的真實(shí)情況,不能一味地報(bào)價(jià)太高,那樣有價(jià)無(wú)市,銷售周期會(huì)拉長(zhǎng),反而浪費(fèi)不少精力。”

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