原標(biāo)題：今年青島房貸利率五連降 首套降至3.15%

來源：青島日報(bào)

原標(biāo)題：今年青島房貸利率五連降 首套降至3.15%

來源：青島日報(bào)

樓市觀察

在市場呼聲中，“降息”靴子落地。7月22日，LPR年內(nèi)第二次下調(diào)，青島首套房貸利率可以執(zhí)行3．15％，“史上最寬松買房政策”再次加碼。有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三季度是市場復(fù)蘇的關(guān)鍵期，“517新政”后一系列降首付、降利率和松綁限購等政策使市場出現(xiàn)積極變化，隨著相關(guān)政策持續(xù)出臺，更好支持剛性和改善性住房需求，銷售端數(shù)據(jù)有望得到改善，更加有利于市場信心復(fù)蘇。

首套房貸利率降至3．15％

7月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場利率報(bào)價(jià)（LPR）為：1年期3．35％，5年期以上3．85％。兩個(gè)期限的報(bào)價(jià)均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率也迎來新一輪下降，調(diào)整后，青島主流首套房貸利率由原本的3．25％變?yōu)?．15％，二套由3．75％降到3．65％。這是春節(jié)以來，青島房貸利率的第五輪調(diào)降。

“今天新公布的兩期LPR均下降10個(gè)點(diǎn)。按照房貸利率定價(jià)公式，首套房貸利率在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減70BP，二套房貸利率減20BP來執(zhí)行，新發(fā)的房貸利率首套是3．15％，二套是3．65％。”7月22日，青島一股份制銀行工作人員向記者介紹。

記者發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過此次LPR統(tǒng)一調(diào)降后，青島的國有商業(yè)銀行和股份制銀行房貸利率站上統(tǒng)一戰(zhàn)線，首套房貸利率均為3．15％，二套房貸利率均為3．65％，而此前，部分國有商業(yè)銀行的二套房貸利率仍為3．95％。

今年青島房貸利率五連降

自春節(jié)以來，青島新發(fā)房貸利率已經(jīng)歷了五輪下調(diào)。

首先是2月20日，龍年開工第三天，央行送來了大禮包，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)）利率：1年期LPR為3．45％，5年期以上LPR為3．95％。一次降息25個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年LPR改革機(jī)制以來最大幅度降息。青島房貸利率也因此進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率由4％降為3．75％，二套房貸利率4．15％。

緊接著，時(shí)隔一個(gè)多月，青島首套房貸利率再次下調(diào)。3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限的通知》，從4月1日起，我市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。記者從我市銀行獲悉，4月1日起，網(wǎng)簽的首套房貸利率按3．45％執(zhí)行，二套房貸利率不變，仍為4．15％。此次下調(diào)原因是截至今年3月，青島新建商品住宅銷售價(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的條件。

隨后，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的金融舉措，包括取消房貸利率下限、下調(diào)首付比例等，青島跟進(jìn)執(zhí)行。首付比例方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15％，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25％；利率方面，首套房貸利率未出現(xiàn)明顯變化，依然保持在3．45％，二套房貸利率略有不同，部分國有大行依然執(zhí)行4．15％，而股份制銀行降到3．95％。

“517”新政滿月后，青島房貸利率再次松動。國有商業(yè)銀行帶頭突破房貸利率下限，首套二套房貸利率均下調(diào)20BP，主流房貸利率變?yōu)槭滋?．25％，二套3．75％。7月22日，央行再次宣布降息，我市房貸利率實(shí)現(xiàn)了五連降，達(dá)到了近年來房貸利率最低點(diǎn)。

存量房可享受LPR下調(diào)紅利

LPR是貸款利率定價(jià)主要參考基準(zhǔn)，也是個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)“錨”。目前的LPR已經(jīng)處于歷史低位，也意味著借款人的利息處于低位。

今年5月17日，房地產(chǎn)“一攬子”政策落地，央行等部門明確宣布要從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率。不過上述政策紅利主要針對新購住房者，而存量房貸利率則暫未出現(xiàn)調(diào)整。

不論是新購住房還是存量房，本次LPR下降帶來的房貸“優(yōu)惠”更加直接，存量房貸與新購住房房貸均可享受。以首套房貸200萬元、期限30年、等額本息還款方式計(jì)算，每月房貸可以少還約116元，折合每年約1392元，總的貸款利息可以省約41312元，在一定程度上減輕了購房者的成本，提振了樓市需求。

值得注意的是，存量房貸客戶并不能馬上享受利好，要區(qū)分兩種情況。如果選擇每年1月1日為再定價(jià)日，那還得再等5個(gè)月，到明年1月才能調(diào)整。如果選擇對年對月為再定價(jià)日，那就得根據(jù)貸款合同簽訂日期和條款來確定。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，此次LPR調(diào)整，更深刻的意義在于，目前國內(nèi)一二線城市的房產(chǎn)租售比平均大約在2－3％之間，此次LPR下調(diào)用房租抵月供，買房持有成本更加可以忽略不計(jì)，這或許成為市場信心恢復(fù)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

市場自我修復(fù)動能不斷積蓄

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，從二手房市場情況來看，70城二手房價(jià)格環(huán)比扭轉(zhuǎn)全跌局面，雖然66城二手房價(jià)下跌，二手房市場”以價(jià)換量”特征仍在，但本月突破了“0”上漲局面，有4城二手房價(jià)格上漲。其中，上海二手房價(jià)格環(huán)比上漲0．5％，杭州二手房價(jià)格環(huán)比上漲0．3％，北京二手房價(jià)格環(huán)比上漲0．2％，南京二手房價(jià)格環(huán)比上漲0．1％。具體到青島，雖然二手房價(jià)格環(huán)比下降，但是降幅收窄。

市場下行期間，既不能忽視政策引導(dǎo)的力量，也不能忽視市場自身修復(fù)的力量。市場在收縮之后會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。

克而瑞青島市場分析師表示，居民有追求美好生活、改善居住條件的力量，房子有自然更替的需求。改善時(shí)代下，大三房、全能四房成為主流產(chǎn)品，逐漸讓中小面積產(chǎn)品迎來了差異化競爭的市場機(jī)遇。目前，新建商品住宅存量的面積段結(jié)構(gòu)中間高兩頭低，110－120平方米成為絕對的市場主力，截至6月末存量約1．7萬套。市內(nèi)四區(qū)有兩類產(chǎn)品存量相當(dāng)：110－120平方米、140－150平方米。110－120平方米產(chǎn)品主要位于市北科技大學(xué)、新都心、東李及李滄北部板塊，140－150平方米產(chǎn)品主要位于張村河南、東李、市北浮山后板塊。目前青島全市90－100平方米的產(chǎn)品存量約6770套，具體到市內(nèi)四區(qū)存量更少，個(gè)別板塊存在市場空缺。近期東李新盤將主力產(chǎn)品定為119平方米三房，并搭配108平方米、98平方米三房，正是瞅準(zhǔn)了這一時(shí)機(jī)。

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