原標(biāo)題：吃透新政“流量密碼”青島爆款小戶型太驚喜!

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

原標(biāo)題：吃透新政“流量密碼”青島爆款小戶型太驚喜!

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

這幾年的熱點(diǎn)話題之一是“消費(fèi)降級(jí)”，在新樓盤上，怎么感覺新房戶型越做越大呢？消費(fèi)降級(jí)有沒有降到新房上？

有網(wǎng)友吐槽，自己想買一套90㎡左右的新房，但是看了一圈，除了東李，在新盤里竟基本絕跡了。新房的上車門檻越來越高，不是因?yàn)閮r(jià)格漲了，而是新盤起步面積太大。同樣三房?jī)尚l(wèi)，以前89㎡就能做到，現(xiàn)在動(dòng)輒100㎡+、甚至110㎡+。改善產(chǎn)品更夸張，起步就是130㎡，甚至做到了160㎡-170㎡，戶型大了，總價(jià)蹭蹭長(zhǎng)。

不過，觀察最近的新盤，倒是能看到點(diǎn)變化，不少新樓盤明顯在克制了，下調(diào)了最低戶型面積。比如市北新盤中鐵諾德青樾灣打造建面約95-117㎡三居，比相鄰的青實(shí)清荷茗郡起步面積116㎡小了9㎡；比如城陽區(qū)鑫江新城，雖然為低密住區(qū)，最小戶型卻做到了95㎡，大大降低了上車門檻；比如主打改善大戶型的低密社區(qū)鑫江合院，四期新品推出95㎡/115㎡小面積產(chǎn)品……

鑫江新城售樓處開放

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從幾年前的全員激進(jìn)，到如今部分房企的主動(dòng)退守，主要原因是，樓市大環(huán)境不一樣了。

2017年3月起，青島限購政策發(fā)布，購房者逐漸意識(shí)到，有限的房票理應(yīng)用在一步到位的大戶型上。一路高漲的大戶型行情，讓新房市場(chǎng)的可售大戶型越來越少。

新房市場(chǎng)求而不得，需求外溢到二手房上，一二手價(jià)差迅速拉大。于是，“買大不買小”成為青島樓市的信條。

除了市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)開發(fā)商而言，大戶型整體建造成本更低。諸如我們所知的衛(wèi)生間、廚房等，做大戶型能顯著減少建安成本與精裝修成本。且體量差不多大的小區(qū)，純大戶型工期更短，在快周轉(zhuǎn)時(shí)代，時(shí)間即金錢，省出來每一分都是利潤。

從2020年左右，樓市掀起一陣大戶型風(fēng)潮，很多樓盤起步戶型都做到了120㎡，百平以下小戶型難覓。并且這一輪風(fēng)潮，從市中心吹向遠(yuǎn)郊、從改善紅盤蔓延至剛需新盤。在不少購房者心目中，120㎡以上新房更保值成為買房常識(shí)。

不過，除了一些跑得快的熱盤，大戶型賽道上過于擁擠了。市場(chǎng)重新發(fā)生變化后，大戶型的去化又因?yàn)楦呖們r(jià)成了難題，記者調(diào)查，東李幾家120㎡起步的樓盤，先銷售的都是120㎡戶型，然后才依次是140㎡、160㎡乃至更大的戶型。市北海信悅瀾山（詳詢400-101-8532轉(zhuǎn)428）也很典型，雖然小高層的暢銷戶型是119㎡和137㎡，但99㎡在高層的銷量中是最快的，目前99㎡進(jìn)入清盤模式，已經(jīng)沒有多少套了。

相比而言，不少大戶型為主的樓盤陷入滯銷，為了資金周轉(zhuǎn)只能在價(jià)格上選擇一降再降。

02

不論戶型大小，都要隨著市場(chǎng)的變化而變化。對(duì)現(xiàn)在入市的新盤而言，降低起步面積、控制大戶型占比，于房企而言是雙保險(xiǎn)。

而降低起步面積僅是第一步，要想在市場(chǎng)上立于不敗之地，關(guān)鍵還得看產(chǎn)品。可以說，雖然同是百平以內(nèi)的小戶型，現(xiàn)在新盤的產(chǎn)品力已經(jīng)不可同日而語了。為什么購房者愿意去買新房的小戶型，除了學(xué)區(qū)、交通等外在方面因素，產(chǎn)品力比二手房?jī)?yōu)越也是關(guān)鍵原因。

比如前文提到的海信悅瀾山的99㎡戶型，方正通透，三陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積，設(shè)備平臺(tái)可使用，實(shí)得面積更高；最主要的是，戶型設(shè)計(jì)做了許多實(shí)用化設(shè)計(jì)，比如S彎墻，讓相鄰兩戶都得到了一個(gè)雙開門冰箱位空間；進(jìn)門處專門的上下水解決了洗衣機(jī)擺放的難題；1.5衛(wèi)的設(shè)計(jì)又解決了早高峰家人對(duì)于洗手間高頻使用的痛點(diǎn)。不得不說，在戶型設(shè)計(jì)上，海信已經(jīng)做到了超前及人性化設(shè)計(jì)，讓人眼前一亮。

鑫江集團(tuán)進(jìn)軍城陽中心城區(qū)首子——鑫江新城（詳詢400-101-8532轉(zhuǎn)582）是8-14層的低密度洋房住區(qū)，戶型建面約95-140㎡，戶型區(qū)間跨度大，可以滿足不同人群的置業(yè)需求，最近售樓處開放，吸引了大量購房者涌入，也是金秋新盤的“爆款預(yù)定”。起步戶型95㎡也非常優(yōu)秀，做到了三室兩廳兩衛(wèi)，且是元寶戶型、雙聯(lián)陽臺(tái)、獨(dú)立電梯廳、一梯一戶，直接將小戶型做出了豪宅的體驗(yàn)感。

還有幾家新盤的小戶型設(shè)計(jì)也非常有亮點(diǎn)。

李滄中國鐵建峯悅灣在售戶型最小為95㎡三室兩廳一衛(wèi)，難得的是做到了三陽臺(tái)，南向雙聯(lián)陽臺(tái)，北向陽臺(tái)可并入書房，實(shí)際得房率比較高。

中國鐵建峯悅灣95㎡三室兩廳一衛(wèi)

市北新盤中鐵諾德青樾灣打造建面約95-117㎡三居，95㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型方正，也做到了雙聯(lián)陽臺(tái)。不過整體戶型還是比較常規(guī)的，存在著餐廳過小、過道浪費(fèi)面積等問題。

中鐵諾德青樾灣95㎡三室兩廳一衛(wèi)

鑫江合院四期95㎡三室也做到了兩衛(wèi)，南向10米面寬，約6.7米雙陽臺(tái)，主衛(wèi)干濕分離，主臥配明衛(wèi)，已經(jīng)遠(yuǎn)超95㎡面積段的功能。

鑫江玫瑰園五期97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，竟然做到了元寶戶型、雙明衛(wèi)、6.4米雙聯(lián)陽臺(tái)，主臥飄窗，得房率和居住舒適度拉滿。

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以上小戶型，可以說跟傳統(tǒng)意義上的小戶型已經(jīng)大有不同，亮點(diǎn)非常多，得房率也比以前高多了，居住體驗(yàn)堪比過去的110-120㎡，所以會(huì)受到購房者的關(guān)注，但是，戶型的“內(nèi)卷”還并未停止。

今年4月，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布一份新規(guī)，《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施（第一批）》，從土地規(guī)劃領(lǐng)域?qū)π鹿?yīng)居住用地提供了重要政策支撐，其中有一條政策是這樣的：將陽臺(tái)進(jìn)深的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)從1.8米拓寬至2.1米，封閉式陽臺(tái)進(jìn)深不超過2.1米的部分，按照陽臺(tái)建筑面積的一半計(jì)入容積率。

這意味著，新規(guī)落地后，陽臺(tái)最大進(jìn)深由原來的1.8米更加至2.1米，不僅是字面意義上拓展空間的更加，更代表著入住后陽臺(tái)/陽改房改造空間更充足，未來使用率更加大大提高！而新規(guī)后，也已經(jīng)有樓盤在落地這一新規(guī)了，保利青鐵和著理想地就是其中之一。

保利青鐵和著理想地（詳詢400-101-8532轉(zhuǎn)513）建面約96㎡可變?nèi)覂蓮d兩衛(wèi)，約30㎡LDKG多功能客廳，將廚房-餐廳-客廳-陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，為家庭打造超大公共空間，陽臺(tái)進(jìn)深達(dá)到了2.1米，使得整個(gè)戶型贈(zèng)送面積達(dá)到了10㎡，相當(dāng)于約1/9戶型面積，讓家有了更多可能性。

將原來的二進(jìn)深調(diào)整為三進(jìn)深，這樣廚房與客廳間多了塊方正區(qū)域，將餐廳設(shè)計(jì)為家庭空間C位，不僅提升空間利用率，而且可設(shè)置6人餐位，且這個(gè)設(shè)計(jì)沒有犧牲其他面積，只是更有效地利用了過道面積；同樣也有大贊的S墻設(shè)計(jì)，可以滿足大雙開門冰箱的安裝需求，為廚房騰出更多空間，解決小戶型廚房小的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)；且這個(gè)戶型做到了雙衛(wèi)，邊戶的主衛(wèi)還實(shí)現(xiàn)了明衛(wèi)。

得益于青島的新規(guī)，才能有這么精彩的設(shè)計(jì)。這個(gè)戶型，就是放到全國的百平產(chǎn)品中，也是“封神”一般的存在。只能感慨一句，卷得好！設(shè)計(jì)這么人性化，活該這樣的樓盤賣得好！

結(jié)語：就新房市場(chǎng)而言，在當(dāng)前的市場(chǎng)周期環(huán)境下，剛性住房需求和改善性住房需求仍是重要支撐。與此同時(shí)，樓市進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)時(shí)代，滿足市場(chǎng)需求的“好房子”優(yōu)勢(shì)也更加凸顯。對(duì)于開發(fā)商而言，便需要更加精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)需求變化，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平以順應(yīng)市場(chǎng)變化。

沒有放棄剛需人群，認(rèn)真調(diào)研并為他們?cè)O(shè)計(jì)小戶型的開發(fā)商，值得一個(gè)大大的贊！

同時(shí)，開發(fā)商調(diào)低入門面積，對(duì)于追求品質(zhì)又預(yù)算不足的購房群體而言是好事，好房子時(shí)代被你們趕上了！當(dāng)然，不論如何，新樓盤里的主流依然是120㎡左右的戶型，百平以內(nèi)小戶型的占比不會(huì)太高，去化也會(huì)非常快。所以，如果遇到了喜歡的戶型，不妨多加關(guān)注果斷入手。畢竟，多出來的使用面積，在以前需要的是幾萬甚至十幾萬的購房成本。

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