原標(biāo)題：競拍規(guī)則優(yōu)化 部分城市土地市場有所回暖

來源：中國證券報

● 本報記者 王舒嫄

日前，廈門迎來2022年第一批集中供地，除1宗地塊因故撤拍，其余9宗地塊全部成交，總成交額153.65億元。其中，2宗地塊觸及最高限價而進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。截至3月25日，22個集中供地重點(diǎn)城市中，北京、合肥、青島、福州、廈門等完成2022年首輪集中供地，寧波、杭州、南京等多地披露首批集中供地計劃和競拍規(guī)則。

專家表示，從成交情況來看，個別城市土拍市場初現(xiàn)回暖跡象，但房企拿地總體偏謹(jǐn)慎，土地市場整體改善尚需時日。

回暖跡象顯現(xiàn)

相比去年第三次集中供地14宗地塊僅成交7宗的冷清場面，廈門今年首次集中供地的成交情況明顯好轉(zhuǎn)，房企對重點(diǎn)地塊的參與意愿強(qiáng)烈，熱點(diǎn)地塊吸引了10余家房企參與。

除廈門外，在此前已完成首輪集中供地的城市中，北京、合肥市場表現(xiàn)相對較好，競價達(dá)上限的地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍率明顯下降。北京集中供地的房企參與度相比去年后兩輪明顯提高，參拍房企近60家。18宗出讓地塊中，僅1宗流拍，剩余17宗順利成交，其中底價出讓8宗，最高溢價率15%。合肥總計出讓19宗土地，17宗是溢價成交，16宗溢價率超10%，最高達(dá)14.94%，回暖跡象明顯。而福州、青島市場熱度不及預(yù)期。

專家認(rèn)為，市場分化也反映了當(dāng)下房企拿地邏輯，即只增加核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。總體而言，房企拿地仍十分謹(jǐn)慎。克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，房企整體現(xiàn)金流依舊緊張，拿地積極性并未被充分調(diào)動。

從土地市場的參與主體來看，國企背景開發(fā)商仍是主力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在此次廈門成交的9宗地塊中，8宗由國企斬獲。北京首批次集中供地拿地企業(yè)中，僅有一家民企。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著融資環(huán)境的改善，房企拿地積極性將有所回升。

競拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化

土地市場有所回暖也與土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化有關(guān)。從目前已公布集中供地計劃的城市來看，在延續(xù)去年土拍規(guī)則的基礎(chǔ)上，大部分城市都進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，如降低競買保證金比例、延長土地出讓金繳納時限等。

24日，南京公布第一批集中供地計劃，從土拍規(guī)則來看，除1宗需建設(shè)單身職工公寓（租賃住房）的地塊外，其余地塊均未要求配建租賃住房面積。此外，適當(dāng)提高地塊的房地價差，企業(yè)的利潤空間有所增加。

廈門也放寬了地塊的付款周期，一定程度上有利于緩解拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。上海從“評標(biāo)辦法”和“一次性報價”兩個方面進(jìn)行規(guī)則優(yōu)化，保證了土拍機(jī)制的公平性，符合國家對于“三穩(wěn)”政策目標(biāo)的要求。

值得注意的是，部分城市今年集中供地次數(shù)由3次增加到4次。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，尚未首批推地的城市或繼續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則，預(yù)計全年四批次供地的城市將繼續(xù)增加，土拍規(guī)則或繼續(xù)從拿地門檻、競拍規(guī)則等方面進(jìn)行調(diào)整，在保證企業(yè)合理利潤的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

陳文靜提示，當(dāng)前各地調(diào)控政策已進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段，企業(yè)及早把握各地政策動向，及時調(diào)整營銷和投資策略，將有利于更好地跨越周期。

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