原標(biāo)題：兩部門協(xié)同部署 全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”

來源：中國商報(bào)

原標(biāo)題：兩部門協(xié)同部署 全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”

來源：中國商報(bào)

我國將全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”。日前，自然資源部、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱通知），對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進(jìn)的階段。

據(jù)自然資源部介紹，截至目前，全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式。

形成三種辦理模式

事實(shí)上，2022年以來全國已有多地試水二手房“帶押過戶”服務(wù)。自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕介紹，目前全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市探索開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，形成了比較典型的辦理模式。

第一種是成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等城市采用的新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

第二種是江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

第三種是廣州、青島等地采用的抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

趙燕表示，支持地方結(jié)合各自實(shí)際，選擇確定適宜的不動產(chǎn)“帶押過戶”辦理模式；支持各地積極探索，不斷豐富完善辦理模式，鼓勵各地在“帶押過戶”中引入不動產(chǎn)預(yù)告登記，維護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)益，保障金融安全。同時(shí)，將推進(jìn)登記機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)融合，加強(qiáng)信息共享。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接。

“二手住宅‘帶押過戶’政策的落實(shí)，有利于提升二手房交易活躍度。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“帶押過戶的交易方式，可以在一定程度上降低交易成本，減輕交易風(fēng)險(xiǎn)，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對新房市場形成一定支撐。二手房‘帶押過戶’政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍對當(dāng)前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動作用。”

全面部署“帶押過戶”

通知明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”：推動省會城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

通知要求深化協(xié)同，提升服務(wù)便利化水平，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時(shí)共享信息，精簡辦事材料，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實(shí)便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。

同時(shí)，通知提出不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理；全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦；鼓勵推進(jìn)智能化輔助審核，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

通知要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點(diǎn)，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，及時(shí)改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)方式，實(shí)現(xiàn)交易資金全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，根據(jù)實(shí)時(shí)推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時(shí)審批、發(fā)放貸款，確保資金按時(shí)到賬。

此外，通知明確深化部門協(xié)同，壓實(shí)工作責(zé)任，積極主動落實(shí)。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險(xiǎn)提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。

地方及機(jī)構(gòu)迅速跟進(jìn)

通知發(fā)布后，已有多地及金融機(jī)構(gòu)予以響應(yīng)。

3月31日，北京市住建委等四部門發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

同日，廣東東莞市住建局發(fā)布通告，現(xiàn)定于2023年4月3日起，在市鎮(zhèn)（園區(qū)）政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)主要適用于該市行政區(qū)域內(nèi)僅存在一個(gè)有效抵押權(quán)登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照執(zhí)行。

公積金貸款也能“帶押過戶”。3月31日，青島市發(fā)布通知，正式推出存量房住房公積金貸款“帶押過戶”新模式。

此外，近兩日已有農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行響應(yīng)“帶押過戶”政策。農(nóng)業(yè)銀行北京分行已正式上線推廣個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)，其有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)交易雙方產(chǎn)權(quán)過戶、新貸款抵押無縫銜接，一次性辦妥過戶及抵押手續(xù)，貸款發(fā)放后，原抵押銀行直接解押。郵儲銀行北京分行提醒道，“不是所有貸款都可‘帶押過戶’，比如經(jīng)營性貸款就不在服務(wù)范圍內(nèi)。”

“帶押過戶”政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時(shí)間、降低交易成本有積極意義，但業(yè)內(nèi)人士也提醒買賣雙方需要注意一些風(fēng)險(xiǎn)。作為買方，建議對賣方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)查看賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封。作為賣方，也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時(shí)回款解押。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，在“帶押過戶”的推行中，金融系統(tǒng)、不動產(chǎn)部門在配合協(xié)作、優(yōu)化工作流程方面還有優(yōu)化空間。比如，在買方貸款無法落實(shí)的情況下，就辦理了轉(zhuǎn)移登記，會損害買賣雙方利益；銀行可能會擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失（買方在他行貸款），也擔(dān)心過戶后買方貸款無法落實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)落空。這些問題的解決，需要相關(guān)部門根據(jù)各自訴求制定出完善的交易流程。

（文言）

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