齊魯網(wǎng)·閃電新聞12月23日訊 12月10日，閃電新聞曾報道，聊城星光和園小區(qū)交付使用時，并沒有取得竣工綜合驗收備案手續(xù)。（詳細報道請點擊>>>聊城星光和園交房遭業(yè)主質(zhì)疑：沒有竣工驗收備案且捆綁車位銷售）

新建小區(qū)應(yīng)該具備怎樣的條件，才能交付使用？針對這一問題，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省教育廳等部門曾聯(lián)合下發(fā)《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格并取得備案手續(xù)后，方可交付使用，方可申請終止商品房預售資金監(jiān)管。

12月23日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布了《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》解讀。

一、竣工綜合驗收備案制度由來

2004年《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進行第二次修訂，為充分保護商品房買受人的合法權(quán)益，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度，規(guī)定：“開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收”，“開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗收不合格的開發(fā)企業(yè)，不得交付，購買者和管理者有權(quán)拒絕接受使用。”“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自綜合驗收合格之日起十五日內(nèi)，將開發(fā)項目綜合驗收報告報開發(fā)主管部門備案。”“違反本條例第三十四條規(guī)定，開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或者經(jīng)驗收不合格即交付使用的，由開發(fā)主管部門責令其限期改正，并可處以開發(fā)項目投資額百分之一以上百分之五以下的罰款。”

2005年3月，省十屆人大常委會第十三次會議通過的《山東省商品房銷售條例》對綜合驗收備案制度也作了銜接規(guī)定：“第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當向買受人提供下列材料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；……”。為貫徹落實房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度，2009年省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》（魯建發(fā)〔2009〕11號），對這一制度進行了細化和規(guī)范。

制度實施以來，通過明確預售商品房的交付節(jié)點，要求開發(fā)企業(yè)所交付房屋具有完全的使用功能，有力保障了購房群眾合法權(quán)益。據(jù)了解，2018年，全省大部分市縣（市、區(qū)）貫徹落實了該制度，部分未落實的縣（市、區(qū)）也基本上通過其它方式確保水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到位。

二、國家政策法規(guī)最新變動情況

2018年3月19日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令第698號），明確：將《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用。”

國務(wù)院令下發(fā)后，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以條例修改后的條款為依據(jù)，要求商品住宅工程單體質(zhì)量驗收合格后即可向購房人交付，但處于這一工程節(jié)點的商品房，水、電、氣、暖及公共服務(wù)配套設(shè)施大部分尚未建設(shè)完成，不具備齊全的使用功能，導致購房群眾意見極大。是否繼續(xù)執(zhí)行竣工綜合驗收備案制度，各地意見也不一致。

針對這一問題，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳專門組織專家進行討論研究，認為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》明確的“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的“建設(shè)工程”，不僅僅是單體，還包括應(yīng)該配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，所以竣工綜合驗收備案制度與現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關(guān)規(guī)定并不沖突。

三、文件主要內(nèi)容

（一）主要內(nèi)容。一是明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收主要內(nèi)容，主要是符合用地和規(guī)劃要求、達成建設(shè)條件要求、質(zhì)量驗收合格、水電氣暖通信等達到交付條件、區(qū)內(nèi)市政設(shè)施驗收合格、配套公共服務(wù)設(shè)施達到交付條件、住宅專項維修資金繳齊、檔案齊全等。二是針對驗收內(nèi)容，明確申請竣工綜合驗收備案所需提交的材料，特別提出有關(guān)材料在行政審批一窗受理時已經(jīng)提交，或主管部門能通過部門間信息互通共享獲取相關(guān)信息的，不得要求開發(fā)企業(yè)重復提供。三是對竣工綜合驗收過程中的聯(lián)合驗收，與即將出臺的聯(lián)合驗收制度進行了統(tǒng)一；對魯政發(fā)〔2019〕9號文中有關(guān)水電氣暖通信等基礎(chǔ)設(shè)施報裝規(guī)定作了貫徹；對不同模式下組織實施新建居住區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)驗收作了進一步明確。四是制定了《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》的示范文本，便于全省統(tǒng)一規(guī)范落實執(zhí)行該制度。

（二）改進措施。一是簡化了竣工綜合驗收內(nèi)容，去掉了前期物業(yè)管理是否落實、拆遷補償安置方案是否落實等內(nèi)容；二是簡化了竣工綜合驗收備案提報的材料，去掉了《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》、落實前期物業(yè)管理的證明材料、物業(yè)質(zhì)量保證金交納證明等材料；三是細化了部分驗收內(nèi)容及提交材料要求，如針對新建居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不同實施模式對應(yīng)提交不同證明材料等；四是制定了《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》的示范文本，便于全省規(guī)范實施。

依法重新制定的《辦法》，進一步強調(diào)了實施房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度，防止開發(fā)企業(yè)交付使用功能不完善的商品房；同時行政主管部門以備案審查的方式，為購房群眾把好商品房交付的最后一道關(guān)，進一步保障了購房群眾合法權(quán)益。

閃電新聞記者 唐福晨報道

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